万科A:9月销售及新增项目点评

事件

公司9月份实现销售面积105万平方米,销售金额120.4亿元,分别比11年同期下降2.8%和3.8%,环比8月上升0.6%和6%;销售均价为11467元/平方米,环比上升5.5%。9月公司新增9个项目,合计需承担43.9亿元,权益建面166.2万平米。

评论

销售低于预期,去化略有下降:公司1-9月累计实现销售908万平米、963亿元,累计同比增长7.9%和下降0.78%。9月份单月实现销售面积105万平方米,销售金额120亿元,销售额环比8月上升6%,绝对量有所增长但低于预期。尽管9月公司推盘量较8月增加近40亿元,约为150亿元,但去化率下降,仅为55%左右。9月成交低于预期与行业整体趋势相符,根据我们的测算,9月重点城市销售额环比8月下降6.3%。

我们认为销售低于预期一方面是年初以来的回暖已经消化大部分市场需求,而房价经过一轮回暖重回高位,进一步上涨的预期减弱,潜在需求集中释放动力不足。另一方面,8月以来限购政策在执行层面逐步收紧,按揭贷款优惠也逐步回收,进一步限制了需求的释放。10月,去化率水平预计维持在9月水平,但推盘较9月有所增加,预计绝对额仍可实现增长。

房价微升源于结构性因素。9月,公司销售均价为11467元,环比上升5.5%。主要是珠三角项目占比提升,均价结构性上涨。根据中指研究院百城房价指数,9月百城房价环比上升0.17%,升幅继续收窄,房价上涨城市为60个,较8月减少3个。9月成交低于预期也使得未来房价继续上涨的风险减弱,但考虑年初以来的销售回暖使得大部分公司完成全年销售业绩的压力减小,未来房价大幅度下降的可能性也不大。

9月拿地继续增加。9月公司新增9个项目,合计需承担地价43.9亿元,增加权益建面166.2万平米,同比下降36%和13%,环比上升21%和20%。1-9月公司累计新增项目465万平米,承担地价149亿元,同比下降24%和19%,是11年全年拿地量的63%和64%。

9月全国住宅用地推地量与推地质量齐升。根据中指数据,9月全国300个城市推出住宅用地1054宗,4736万平米,环比增长12%,同比减少14%;成交微升,住宅类用地成交637宗,2988万平米,环比增加1%,同比减少28%。9月住宅用地推出优质地块,总体溢价率首次超过去年同期,为13%,同比环比均上升7个百分点;楼面地价1596元/平米,环比上涨29%,同比上涨10%。

还是看市场份额提升:9月公司销售额环比上升6%,跑赢我们测算的45个城市合计销售额下降6%的增速。而根据中房信三季度房企排行榜中的测算,前三季度排行榜前10位和前20位公司的市场占有率较11、10年分别上升1.5、3.6个百分点和2.1、4.8个百分点。而目前,龙头公司资金凭借销售和融资上的相对优势,资金也相对宽裕,在拿地上更具优势,而拿地上的优势又会在未来成为产品区位上的优势,进一步提升市场份额。我们坚定看好龙头公司的发展前景。

投资建议

维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.2和6.7倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。