普通住宅交易量对降价富有弹性;小开发商开工建设可能进入“冬眠期”

深圳/惠州房地产调研要点我们近日在深圳/惠州对几家主要开发商/房地产中介及项目进行了调研。要点如下:1)市场对龙头开发商近期在深圳推出的几个普通住宅项目反映尚可,销售去化率约八成,售价比年初水平(如有类似项目)低10-20%。大型/豪宅项目销售去化率却依然较低(30-50%)。这与万科的观点一致,即首次购房和以改善为目的的买家已成为购房主力,他们偏好普通、略小的户型并对降价的弹性较高。同时我们注意到,在距离深圳市中心1-2小时车程且房价普遍低60%的惠州(尚未限购),我们所走访的三个项目平均70%的购买者都来自深圳的度假需求;2)万科/金地集团/招商地产的管理层都认为销售去化率将随着供应上升未来一段时间内将继续下降,但万科预计该比率将可能在2012年下半年逐渐温和回升,原因在于:(a)随着开发商建设进度未来一段时间显著回落,库存有望于2012年中触顶;(b)开发商为满足消费者需求加大普通住宅建设力度,供应结构因此将得到改善;(c)房贷政策从目前十分偏紧的状态可能略有放松(如针对首次购房需求),尽管开发商对限购在2012年底前取消的预期依然较低。3)我们走访的所有公司的管理层都认为房地产行业不太可能出现大规模破产。开发商们正大幅缩减在建项目,小型开发商甚至准备“冬眠”,即较大幅度暂停建设以等待下一个周期。同时,万科提到小型开发商向其出售土地/项目股权的价格依然颇高,并认为与地方政府协商购置低成本土地储备的机会可能越来越多。

估值接近/低于2008年谷底值;任何放松都可能促进板块反弹过去一个月中我们研究范围内的海外/国内开发商回调了15%-41%/7%-27%(相对于恒生国企指数/沪深中证300指数的12%/9%),主要因为在中国/全球不稳定的宏观经济形势下投资者对开发商的财务状况日渐担忧。目前,我们研究范围内的海外/国内开发商仅平均高于2008年底市净率谷底值的7%/7%。我们认为今年四季度和明年一季度流动性的环比增长(根据我们银行团队的预测)和今年9-11月间潜在的更大幅降价推动的房地产销售将有助于缓解对现金流的担忧并促进估值反弹。我们的首选股为万科A、恒大地产和首开股份(全部位于强力买入名单)。

主要风险合同销售好于/弱于预期;宏观经济软/硬着陆。