房地产行业-央行2012年首次降息点评:降息周期正式启动

投资建议:

关注“高杠杆”和“低估值”的补涨机会。我们认为,降息会刺激地产股的短期表现。昨日大盘下跌,地产股却逆势上涨就反映了这一预期。我们建议关注受益降息明显的“高杠杆”和“估值偏低”的地产股的补涨机会,建议重点关注:荣盛发展、保利地产、万科、首开股份和金地集团。

要点:

事件内容:1)自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款和贷款基准利率均下调0.25个百分点,其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。2)自同日起:(1)将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍;(2)将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

降息靴子终落地,信号意义重大。央行本次降息的时点和幅度符合部分机构投资者预期。央行此次降息,主要是为了对冲实体经济下滑的影响。对地产行业而言,降息会改善开发商的融资环境、降低财务成本以及购房者的负担,因此,任何一次降息对房地产行业都是实质性的利好。虽然25个基点的下降实际影响有限,但开启降息周期的信号意义重大。

未来政策亮点或在改善需求的政策扶持。今年政策面的最大亮点在于货币政策的微调,上半年主要体现在对首次置业贷款需求的扶持上,从去年四季度的贷款利率上浮10%到目前的以基准和9折为主。从银行自身盈利要求和市场化程度提高的背景看,下半年这一块的下降空间不大。政策面的亮点将转向对于改善需求的扶持上来,即针对二套房贷首付成数和利率的优惠政策。当然出台类似政策和进一步的降息,将建立在经济持续下滑的前提下。

短期楼市热度有望延续。我们看到,5月重点城市成交量持续攀升,创近两年的新高,其主要原因在于,信贷政策的边际改善和开发商低价入市的推盘策略,对刚性释放起到了明显的推动作用,而购房者在楼市人气起来后增强了置业的信心。在政策和开发商推盘策略不变的情况下,6月有望延续5月的人气,而7-8月的销量能否维持将取决于是否有进一步的刺激政策,一次降息尚不足以维持销量的持续高涨。

风险提示:短期利好兑现后大盘的系统性风险;作为连续6个月的领涨品种,在大盘出现系统性下跌时可能会跟随补跌。