房地产行业8月月报:看好8月份地产股的“比较优势”

景气继续向历史底部靠拢

去年已预售在建工程的高投入是目前房地产投资增速回落速度较慢的主因, 预计下半年回落速度会加快。行业景气早已在去年3月见顶后掉头向下,目前与05及08年8月份低点相当,上两轮周期景气触底的时间分别发生在05年12月和09年2月,景气触底前半年左右,地产股即迎来反转!

“情绪化打压地产”与“财政扩张”乖违相悖

财政扩张势必更倚重土地财政,但地产却不断被打压,调控已陷入非理性和情绪化:“让房价回落到合理水平”是情绪化开始,“房价下跌50%银行可承受”表明“情绪化”进一步发酵,这也导致经济预期陷入混乱。

政策调控对投资地产股的负面边际效应在递减

理性地看,政策有“纠偏”必要,但在情绪化下,不排除偏颇下去直到危机爆发,若此,将给A 股带来巨大系统性风险 !由于地产股估值比08年大底还低,已部分反映了政超调风险,反而具备防御性,因此,政策偏颇对投资地产股的负面边际效应在递减。

可售量上升,但房企应对策略得当

新建住宅可售量的确在上升,但与08年高位相比还有差距,且部分城市仍居历史低位;而且由于调控预期来得过早,房企经历 “08一劫”后更为成熟, 面对可售量上升,大企业普遍用“不拿地+低价抢跑”来应对,小企业或与大公司合作,或开始战略转型:涉矿、养猪……。不拿地和转型,势必导致土地出让金大幅下挫及未来商品住宅供应大幅下降,从而有望倒逼政策“纠偏”, 低价抢跑则有利于改善政策面的不友好。

维持中期策略看多地产观点,建议趁低加仓至超配

增加供应和分配好房地产繁荣带来的利益方为调控房价正道,“限”字当头的调控若不及时纠偏,势必会造成“激励不相容”的多输局面。我们继续维持中期策略《配臵选择下的比较优势》看多下半年地产股的观点,看好龙头及具备超强资源整合能力的品种,推荐“新中华”、“保招万金”、新城B、ST 东源、世茂等。8月推荐组合:“新中华”、世茂股份、万科、ST 东源。