房地产行业:新房成交量继续下降

策略:本周上证综指和深证成指分别下跌5.07%、5.49%,申万地产指数下跌6.23%,在23个一级行业中排第21位。维持地产行业“同步大市-A”的评级,预计明年行业基本面仍处下降通道,工业用地升值及独特模式的企业有机会,我们推荐组合:金隅股份(北京工业用地流转)、京投银泰(独特的地铁上盖模式)、华夏幸福(园区开发模式)。建议关注深圳工业用地龙头中粮地产。

要闻点评:

2.1.11月新房涨幅同比继续扩大,环比增速小幅回落。11月70大中城市新建商品住宅价格同比增速上升,其中一线城市继续领涨全国,一三线城市房价环比增速略有回落。70大中城市新建商品住宅房价同比上涨9.6%,较上月上升0.3个百分点,环比上涨0.6%,和上月一致。其中一线城市同比涨幅21.2%,较上月继续上升0.2个百分点。二线城市、三线城市同比分别上涨11.2%和7.9%。

一、二、三线城环比上涨0.8%、0.6%和0.5%,一、三线城市环比增速较上月均下降0.1个百分点,二线城市保持一致。

2.2.安信地产年度策略:基本面继续下行,关注工业用地升值。具体来看,一是行业基本面仍处于下行通道,一方面人口结构决定长期需求逐渐趋弱。另一方面,全国楼市将持续分化,人口持续流入的一线城市和主流二线城市住宅仍将面临供不应求的局面;此外,按揭贷款在银行“失宠”是趋势性的。其次在政策方面,政府将多渠道扩大土地供给,提高政策性住房供应比例。预计将率先释放工业用地资源,农村集体土地改革的推进将相对缓慢。第三,开发商快周转模式遭遇挑战,盈利能力堪忧。

成交:新房成交量环比续降,同比降幅扩大

(1)一手房:46个主要城市周成交面积515万平,同比/环比分别变动-19.7%/-4.1%,同比增速较上周下降3.7个百分点。其中一、二线城市成交量较去年同期明显下降,降幅缩小,三线城市同比环比都显著下降。一线城市合计同比/环比变动-17.2%/+3.1%,同比增速较上周上升0.8个百分点;二线城市同比/环比变动-18.8%/+2.1%,同比增速较上周上升2.2个百分点;三线城市同比/环比变动-24.4%/-24.5%,同比增速较上周下降26.4个百分点。

(2)库存持续微升:26个城市一手房可售套数140.6万套,同比/环比变动+6.6%/+1.3%,根据月销售数量统计去化周期为10.4个月,较上周上升0.1个月,较去年同期增加0.9个月。一线城市可售套数21.6万套,同比/环比变动-7.2%/+2.2%,去化时间仅为6.0个月,12个二线城市可售套数78.7万套,同比/环比变动+5.7%/+1.1%,去化时间为11.1个月;三线城市可售套数40.2万套,同比/环比变动+18.0%/+1.3%,去化时间为13.9个月。

(3)二手房:上周16个城市二手房周成交面积123万平,同比/环比变-10.2%/+8.7%,同比增速较上周上升4.4个百分点。二手房成交同比下降但降幅缩小,其中一线城市降幅明显,北京同比/环比变动-30.6%/+8.0%;深圳同比/环比变动-10.6%/-10.6%;11个二线城市同比/环比变动-4.7%/+12.1%;3个三线城市同比/环比变动+42.6%/+10.1%。

流动性:资金面紧张,货币市场利率大幅回升

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,地产政策大幅调整