房地产行业:彩生活领航,后端价值挖掘时代开启

事件:定位专业物业管理公司的彩生活(01778.HK)正式登陆港股,首日收报4.60元,上涨21.7%。

彩生活定位专业物管,依靠收购、物业服务和社区租赁做大做强

彩生活原为花样年的物业管理子公司,于2014年分拆上市。公司2013年收入已达到2.3亿元、增速19%,毛利率62%、且在持续提升,净利润0.4亿元。在其三大业务板块中,增速最快的是物业管理和社区租赁业务,1)物业管理收入1.4亿元,占比59%,且比重不断提升,成为最重要的业务;2)社区租赁收入0.4亿元,占比19%,是目前增速最快、毛利率最高的业务。

公司扩张主要以收购物业为主。2011~2013年,累计出资5046万元,收购物业公司11个,总计项目135个、面积1537万方。截止当前,公司总计拥有物业6330万方。

上市对行业意义巨大,后端价值挖掘时代开启

当前后端价值靠依附前端存在,95%物管公司亏损、百强净利润率仅8%。物管公司从提供品牌溢价转为独立输出,将带来实质改变。同时,当前物业扩张以收购等外延扩张为主,提供增值服务拉动内生增长的金矿需要挖掘。

我们认为,后续物业的扩张将拉开内生增长大幕、最终走向平台化发展:1)增值服务提速内生增长,2010年后增值服务收入年均增长10%,公共服务则为-4%;2)物管平台化实现轻资产扩张,相比收购初始投入更小,并降低对自有物业依赖;3)利用外包撬动人的杠杆,降低低毛利率业务。

物业管理当前仍是蓝海市场,继续看好行业跨越式发展

我们测算物管收入的空间为2.7万亿,以平台化发展思路,以3%收取端口费,则对应798亿元,是尚待开垦的蓝海市场,看好物管行业的持续高速增长。个股方面,我们继续推荐:1)万科A,拥有最庞大业主资源,不完全统计已售住房面积7680万方,对应单位面积物管费仅1.6元/平.月,2013年物管成为独立事业部后将带来收入的快速提升;2)世联行,最具扩张潜力,已设立58个子公司、基本完成核心城市布局,通过代销掌握大量楼盘和500万组客户信息,后续扩张潜力大。

风险分析:

当前物业市场尚不成熟、且北方城市业主对物业大多没有依赖性,盲目提价、加服务容易导致业主抵制。