房地产行业-对国土资源工作会议的点评:东部特大城市土地供给将受限,盘活存量成主要抓手

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2014年1月10日~11日,全国国土资源工作会议召开,对2014年的主要工作做了规划和部署。同时据新华社报道,中央要求东部三大城市群土地需求以盘活存量为主,逐步减少新增建设用地供给,除生活用地外,原则上不再安排人口500万人以上特大城市新增建设用地。

会议内容大多为重申

我们认为,会议内容是对过去工作思路的重申,以总量控制、集约利用为主的土地调控将成为常态。1)工作会议提出实行最严格的耕地保护制度和节约用地制度,并稳妥推进土地制度改革,提法和2008年召开的十七届三中全会基本一致,目的是通过集约用地减少对耕地占用,提高土地利用效率;2)部署的2014年10项重点工作中,第2~5项和房地产关系更大,分别涉及了集约利用资源、土地调控、农村土地改革和不动产登记制度,而这4项均为既有工作的重申,重点仍然是土地的集约利用。

东部特大城市土地稀缺将成常态,盘活存量是增供给的主要抓手

会议首次明确提出的控制建设用地增量,特别是对人口超过500万人的特大城市,将只安排生活用地供给,表明中央土地政策思路的转变。我们认为,1)东部特大城市土地稀缺将成常态,静态的看,人均居住面积为20平方米,和全国平均水平持平,但考虑到持续的人口流入,用地压力高于全国;2)盘活存量成为土地供给的主要抓手,从深圳经验看大有可为:深圳以工业土地转性为主的城市更新作为盘活存量的主要形式,2008年以来列入城市更新单元的土地面积已经超过了2100万方,占土地市场供给约58%,城市更新已成为土地供给的主要方式。东部特大城市平均工业仓储用地面积为居住用地的1.3倍,盘活存量增加供给的方式具备较大空间。

供地结构变化推动产业结构升级和城市退二进三

限制新增建设用地将减少工业项目落地,政府主动推进产业升级,同时,工业用地逐渐成为稀缺资源,地价上涨推动租金上涨将使企业主动迁离,进一步推动产业升级。我们认为,在政府和企业均主动推进的情况下,特大城市的退二进三将进一步深化,周边卫星城承接产业机会变大。

东部特大城市土地供给收缩将导致价格上行预期更为强烈,导致板块存在政策风险,由于前期股价调整较多,板块存在配置价值,维持行业增持评级。另一方面,土地供给偏少将倒逼特大城市政府进一步盘活存量。我们建议投资者关注两条主线:1)在一线城市拥有工业用地的公司迎来资产重估,相关标的是北京的电子城、深圳的中粮地产;2)具备产业承接能力的一线周边城市将受益于产业迁出,相关标的华夏幸福。