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房地产行业事件点评报告:看好二季度房地产板块估值修复行情

来源:浙商证券 作者:戴方 2011-04-06 00:00:00
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事件:

住建部:据各地住房城乡建设部门上报汇总,截至3月31日,全国657个城市(包括287个设区城市、370个县级市)中,已有608个城市(包括281个设区城市、327个县级市)公布年度新建住房价格控制目标,占92.5%。国家统计局统计并公布新建住房价格指数的70个大中城市,均已公布年度新建住房价格控制目标。

分析:

基本逻辑

我们认为2011年房地产板块的走势主要由物价和房价决定,其中物价背后是货币政策(信贷的总量控制),决定着房地产板块的趋势性机会;房价背后是政策调控(信贷的结构性分配),主导着房地产板块的估值修复行情(反弹行情为主);房价控制目标的出台,将稳定2011年房价走势预期,结合4月6日(预期中)央行年内第2次加息0.25个百分点(流动性紧缩的短期利空出尽),进而为房地产板块二季度走出估值修复行情奠定基础。

基本理由

保障房建设任务平衡房价控制目标。2011年1000万套保障房建设任务将需要1.3-1.4万亿资金,其中需要社会筹集的资金在8000亿元以上。如此巨额的资金需要普通商品房来反哺,即由普通商品房建设所带的收益来建设保障房,犹如1998年住房改革后房地产行业反哺城市基础设施。基于此,中央政府对于地方政府的房价控制目标不会采取强势干预。

2011年房价“稳中有升”预期非常明确。目前各地已出台的房价控制目标基本挂钩地区生产总值增幅和(或)人均可支配收入增长,结合2011年全国8%的GDP 增长目标,那么最终的房价控制目标基本围绕在10%的中枢值。尽管住建部要求房价控制目标要征求民意并作出适当修改,但房价“稳中有升”的预期非常明确,好于年初对于房价“稳中有降”的预期。

房价“稳中有升”预期将支撑商品房成交量二季度稳步放量。随着房价预期的明确,处于“观望”状态的购房者和开发商将有动力购房和推盘,进而促进商品房成交稳步放量,有利于提升行业及上市公司经营业绩。值得指出的是,商品房销量的稳步提升,将作为催化剂,进一步刺激房地产板块的估值修复。

基本结论

上调行业评级至“买入”,建议超配地产股,迎接板块的估值修复行情。投资策略上,一是关注目前估值较低且业绩有保障的个股,重点推荐滨江集团(002244)、保利地产(600048)等;二是关注有特色的个股,重点推荐宁波富达(600724)、凤凰股份(600716);三是关注保障房概念个股,重点推荐黑牡丹(600510)。





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