房地产板块2010年中报业绩回顾:资金面趋紧,预计下阶段销售为先

中报业绩实现增长,净利润率稳定,毛利率同比略有提升

09年行业回暖为上市公司积累大量可结算资源,2010年中期地产板块共实现营业收入1331亿元,同比增长39.8%;虽然今年中期公允价值变动损益同比大幅下滑92%,但受益于毛利率水平的提升以及三项费用率水平的下降,净利润率水平得以保持稳定,净利润增速基本与营业收入增速相当,地产板块最终实现归属母公司股东净利润183亿元,同比增长37.9%。

负债水平及偿债压力均有所上升,但仍低于08年同期水平

根据中报披露数据,全行业扣除预收账款的资产负债率达到48.2%,比09年末提升1.2个百分点,一年内到期的非流动负债与短期借款之和占货币资金的比重也由一季度的52.5%上升至60.3%,从历史情况看,目前两指标仍低于08年同期水平,我们认为这是近几月来房价得以坚挺的原因之一。

现金流净流出,预收款季度环比负增长,预计下阶段将销售为先

行业资金面趋紧,上半年122家房地产开发企业经营活动现金流净流出811亿元,较一季度末增加371亿元。偏紧的政策面已使行业杠杆水平低于近3年的历史均值,同时,新房销量的下滑不仅使定金及预收款在资金来源中的占比下降,也使得上市公司预售账款在二季度出现环比负增长。因此我们预计:①受预收款增速下滑影响,三季度全行业业绩同比增速收窄是大概率事件,考虑到目前全行业可结算资源较为丰富,预计全年全行业营业收入同比增速将在26.5%左右;②预计下阶段各公司将销售为先,加速资金回笼以备后续发展,“金九银十”量升价松可期。

关注未来基本面有超预期可能的公司

综上所述,调控已使房地产上市公司资金面趋紧,而为巩固调控成果,现有政策仍将继续执行,因此我们认为板块反转仍需等待。但7月中旬以来楼市的良好表现改善了5月份的预期,估值底有向上抬升的要求,同时8月份以来,地产板块已出现调整,板块已比前期高位下跌6.9%,部分个股已下跌10%-15%,因此,若继续深调,不排除出现反弹的机会。继续推荐估值低廉、成长快的华业地产,同时看好前期涨幅微小、机构前期减持多且配臵低、基本面短期内有超预期可能的云南城投、金地集团、苏宁环球。