房地产行业周报:假期因素致成交环比回落,整体表现仍优于往年

本周平安观点:国庆假期的成交总结为重点城市好于边缘城市,一线好于二线好于三线。综合全国7月以来单月日均同比增幅数据,三四线城市的成交涨幅也弱于重点跟踪城市,三四线城市的需求收缩较核心城市更为显著,我们判断各家银行出于风险控制的考虑结构上将首先收缩三四线城市房贷,对此级别城市的成交进一步造成挤压。低级别城市成交弱于核心城市的趋势在今年剩下的时间仍将持续。由于备案工作日少于9月的影响,我们判断十月的成交量环比增幅将弱于9月的表现,同比将好于9月。维持行业基本面9、10月稳步增长的判断。

本周成交:成交环比大幅下降,但同比有所增长:受国庆假期影响,本周重点跟踪城市整体成交仅29032套,环比大幅下降48%,但相比去年国庆成交仍同比增长12%。其中一线城市同比增26%,二线城市同比增12%,明显优于三线城市的下降4%。我们认为尽管受假期备案工作日少影响,本周成交环比大幅下降,但从上门量和开发商的推盘来看,当前供需两端热情不减。我们预计剔除假期扰动后,10月成交环比9月仍将有小幅改善。一手商品房10月成交:环同比大幅下降。受假期因素影响,截至10月5日,10月重点城市日均成交套数环比9月下降61%,同比下降56%。其中一线城市环比降68%(同比降66%),二线城市环比降59%(同比降51%),三线城市环比下降60%(同比下降58%)。二手房周成交:本周二手房环比降60%,同比升14%。去化月数环比持平:截止10月5日,监测城市可售面积环比持平,同比下降7%。跟踪城市3个月平均去化月数为8.3个月,环比持平,去化月数持续低位主要因为9月成交环比回升。土地市场:仍处于较高景气区间。本周深圳60个重点项目开工,其中城市更新类项目达10个,总投资162亿;截止9月底,北京年内宅地供应1331公顷,完成全年计划的81%;华润置地4.2亿摘得大连地块,楼面价3626元/平米。从我们跟踪的20个重点城市来看,9月23日-29日跟踪20个城市共成交住宅用地54宗,较上周增加28宗,成交面积425万平方米,环比升153%,较前四周均值升91.9%。其中重庆成交121万平方米,为成交量最大的城市。

一周行业动态:十一期间,我们跟踪的重点城市成交同比去年假期上升12%。其中一线城市上升26%,二线城市上升12%,三线城市下降4%。同时,上海、珠海、昆山等城市假日期间举办秋季房展会,参会人数较五一房展会上升25%。我们的点评:虽然有限制签约、贷款收紧等不利因素,十一期间重点城市成交同比依然上升了12%,滞后反映了9月成交环比回升的趋势,基本符合我们此前的判断。而从房展会趋势看,四季度开发商推盘热情依然未减,而需求目前还不是值得担心的因素,但参展楼盘未进行大幅度优惠动作,价格随行就市不盲目追求销售仍将是四季度核心一二线城市房价上涨的隐忧所在。剔除假日扰动后,我们预计10月成交环比9月仍将有小幅增长。同时,根据土地出让测算的可售量也会在四季度逐步释放,但由于去年11、12月的基数过高,同比数据难有大幅起色,基本面短期难有超预期因素出现。

风险提示:价格快速上升带来调控有所加强的风险。