房地产:惊喜不大反弹空间有限

昨日,中共中央政治局7 月30 日召开会议,分析研究上半年经济形势和下半年经济工作。中共中央总书记习近平主持会议。会议指出,下半年要积极释放有效需求,推动居民消费升级,保持合理投资增长,积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展。

■并无大惊喜:

促进房地产市场平稳健康发展是长期以来的房地产政策的指导方针,“防止房价过快上涨”、“限购”等调控政策也是为了实现这一目标,过去的很多调控政策都提到促进房地产市场平稳健康发展,作为在政治局会议中提出并无新意。

■不同时期有不同含义:

事实上,这一表述在不同阶段有不同含义,在地产行业过热的时候,这一表述是调控的先兆。在行业持续低迷影响到经济发展时,这一表述意味着可能会有政策利好地产行业。

■目前阶段含义中性偏多:

就现在的房地产行业形势来看,成交量刚刚开始下滑,同比下滑20%左右,幅度不算大,持续时间也不长,楼市整体不太差,只是趋势不太好。另一面,土地市场比楼市要火热得多。地产投资也还没有严重下滑以致影响经济。

因此,静态来看,政策取向偏中性。行业下半年的趋势性下滑基本确定,因此,促进健康发展的表述可能意味着基本面下滑到一定程度政府会托底。动态看来,这一表述在目前阶段中性偏多。

■叠加低估值反弹,但空间受制于持续变差的基本面:

目前地产股在基本面的压制下,估值已经非常低,龙头2013 年估值在7 倍左右。在中性偏多的政策取向下,地产股可能会展开一轮估值修复的反弹。

但空间不大,在政策托底之前,市场线面对的是持续下滑的楼市和平稳的政策面,预计反弹幅度不超过10%。

■反弹组合:龙头及低估值品种,冠城大通、荣盛发展、万科、首开股份。

■风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑、融资融券平仓