20个城市周交易报:“银十”低迷开局,静待二三线城市大幅降价

一手房成交面积:20个城市环比降41%,一线城市降42%,二线城市降41%;20个城市同比降55%,一线城市降69%,二线城市降47%;20个城市较10年平均水平低42%,一线城市低45%,二线城市低41%。

二手房成交面积:5个城市环比降76%,同比降61%,较10年平均水平低86%。

一手房房价:有数据的10个城市中9个环比下跌;与10年底相比7个下跌。一线城市中,京内城区无交易,外城区、近郊区、远郊区均价分别降70%、10%、25%;沪各环线均价均止涨;深圳除罗湖分区均价略涨外,其他分区普跌;二线城市中,宁波、重庆、天津绝大部分分区均价均下降。

7城市一手房整体均价:环比跌16%,同比跌11%,较10年底跌16%。

典型楼盘:多数新盘小幅降价,去化多为四五成左右,销售状况不佳;少数降价幅度大的楼盘热销。深圳万科公园里,开盘当天优惠10万元去化8成;杭州东港花苑推出200套7.2折特优房,当日售罄。上海金地艺境加推价格大幅低于前期,去化超八成。

一手房可售面积:11个城市可售面积环比持平,同比增41%;一线城市环比降1%,同比增35%;二线城市环比持平,同比增49%。

一手房去化时间:环比增9%,同比增150%;高位上升。11个城市整体去化时间约16.2个月,环比周为14.9个月,同比周为6.5个月。

本周成交量因国庆长假环比大幅下降,而同比大幅下降则表明楼市仍延续颓势。今年以来实施的“限购”政策,加之持续的信贷紧缩,对需求抑制作用明显,“金九银十”成泡影如我们的预期,成交量同比大幅下降成定局。年前成交能否明显回升,关键在二三线城市房价能否普遍降,北京等一线城市郊区典型楼盘降幅空间有限。

我们维持此前的观点,房价短期大幅向下拐点已现,但受需求和土地供应刚性制约,长期看涨预期不变,在此情况下,小幅降价将进一步强化短期看跌预期,观望情绪更为浓重;而大幅降价则会削弱甚至逆转短期看跌预期,吸引购房者入市,刺激成交量回升。我们认为,不断加大的资金和库存压力将促使开发商继续降价,“以价换量”、大幅降价将是渐进的,二三城市可能延续至12年1季度。建议关注行业调控见效渐行渐近带来板块错杀的投资性机会,尤其推荐关注调控中实力增强,增长潜力大的招地、万科、保利、亿城、首开、世茂、北京城建等的投资机会。

附:39周(09.26-10.02)楼市概况:19城市一手房成交面积环比增13%,同比降34%,较10年平均水平低2%。5城市二手房成交面积环比增6%,同比降44%,较10年平均水平低42%。9个城市一手房房价环比降仅1个,同比下降有3个。

风险提示:注意货币政策持续收紧、政策调控加强、调控时间超预期等带来的风险。