万科A:龙头销售逆势上扬,资源成本下降,无需下调估值

11年9月,公司实现销售面积108万平方米,同比降4.9%,环比上升12.5%;销售金额125.1亿元,同比降12%,环比上升19.4%;单月销售均价11583元/平米,同比下降7.4%,环比上升6.1%。新拓展项目8个。

投资要点:

9月推盘加快,销售持续数月增长,销售面积和金额环比上涨一成以上。由于所推项目位于一二线城市的增多,销售均价环比回升。9月实现销售面积108万平米,销售金额125.1亿元,同比降4.9%和12%,环比升12.5%和19.4%。销售均价1.16万元,同比降7.4%,环比升6.1%。

1-9月累计销售面积和销售金额同比增长约四成,远超行业水平,尽显王者风范。

1-9月累计实现销售面积847.6万平米,同比增长41%;累计实现销售金额977.2亿元,同比增长36.9%。1-9月累计销售金额是去年全年销售金额的9成以上,后续推盘量大,将早于去年同期突破销售千亿大关,预计全年实现1300-1400亿元的销售规模无忧。1-9月销售均价11529元,同比跌3%。

9月新增项目8个,共获取权益建面191.9万平米,环比8月增长1.3倍。新增项目平均楼面地价3548元,楼面地价虽较之前大幅上升,但主要集中于一二线城市,拿地成本远低于楼市火爆时期的高地价。9月新增项目分别位于北京、广州、鞍山、抚顺、佛山和厦门,其中在北京和广州均获取了两个项目,这四个项目平均楼面地价6506元,位置优越,成本较楼市火爆期大幅降低。

1-9月新增项目46个,权益建面979.6万平米,楼面地价2713元。1-9月累计地价/累计销售额为0.27,去年同期为0.46,扩张步伐稳健。在土地市场溢价率下降、流标率上升的趋势中,资金充裕的背景下,公司蓄势待发,将择时大量获取优质价廉资源,继续增强低成本的竞争优势,增强资源扩张的能力。

目前行业处于深度调整中,市场成交低迷,观望情绪浓厚。而公司逆势而出,销售业绩靓丽,市场份额不断提升。这源自于公司合理的产品定位,发展刚需普通住宅中小户型,及合理的营销策略,定价合理快速销售。公司审时度势,战略灵活,再度显示龙头公司逆周期高增长的非凡实力。一旦本轮行业调控效果显现,政策适度放松,公司的业绩将会有更好的表现。

在行业调整周期中公司资源成本进一步下降,盈利不会受冲击,无需调整对公司的盈利与估值,维持对公司2011-2013年EPS0.89、1.21和1.53元,RNAV10.2元的判断,股价对应PE分别为9/7/5倍。目前股价6.9折交易。未来12个月内合理股价12元的判断,当前股价依然被严重低估,关注被错杀带来的投资机会。

风险提示:注意政策调控加强、调控时间超预期等带来的行业及经营的风险。