房地产周报:金九过半,供应和成交不达预期

上周(9月10日-9月16日)我们观察的17个主要城市成交量313.2万平米,环比下跌5.4%,同比上涨47.7%。9月连续两周销售未达预期,市场对金九银十的期待转为怀疑。九月销售差的原因可能受到地方政府批售谨慎、银行取消利率折扣、房价抬升而刚需盘折扣减少、需求连续释放、及对宏观预期偏淡等因素综合影响。金九银十褪色影响了市场信心,但政策担忧也会因此减轻,板块反弹告一段落,后续波段操作机会将再次视成交和政策消长而定。

维持中立评级。

支撑评级的要点

政策宏观动态:上周信贷金融方面,多家银行将一些城市的首套房贷利率上调至9折或基准利率。深圳市日前提高了住房公积金贷款账户余额的倍数与最高可贷额度。市场秩序方面,上海9月起至年底将对全市各类住房限售政策的执行情况开展检查;南京也对楼盘上调的涨幅进行了严格控制,对超过5%的涨价方案予以驳回。土地政策方面,国土部连续下发《关于严格执行土地使用标准大力促进节约集约用地的通知》与《关于规范土地登记的意见》。

公司信息:上周共有22家地产公司公布了8月份销售数据。其中,15家公司1-8月累计销售金额实现同比增长,7家公司同比下跌;11家单月销售额环比上涨,11家环比下跌;上周,招商地产、金科、荣盛等公布了拿地事项,9月土地市场供销趋旺;另外,金地以16.54亿元购入星狮地产56%的股权,继万科、招地、中粮集团后入主港股。

市场概况:上周我们观察的17个主要城市成交量313.2万平米,环比下跌5.4%,同比上涨47.7%;一线城市成交量全面下跌、二三线城市成交量跌多涨少。其中,一线城市环比下跌6.6%,二三线城市环比下跌5.0%;价格指数较上一周环比上升2.6%至171.0,17个城市涨跌各半,其中,上海和北京涨幅居前,分别为8.8%和5.8%;深圳和广州跌幅居前,为5.2%和3.7%。可售存量指数环比上升0.3%至100.8,十五大城市新增可售面积为307.0万平方米,环比下降21.1%。12周移动平均消化月数连续两周回升,目前为10.40个月。

投资评级和建议:

9月供应未出现如预期的大幅放量,前两周销售数据也不及预期。9月下半月和10月的推盘量和促销情况可能带来市场成交量的环比回升,但幅度预计有限。十八大前政府对房价的担忧是一个关键影响因素。

若今年余下几个月销售不振,库存回升速度较快将引致新一轮促销,在这之前,预售锁定较好的公司表现有望相对强势,如万科、保利地产、滨江集团、华夏幸福等,另外建议关注短期具备催化剂的金融街。