房地产行业2014年日常报告:福州房地产市场调研

事件

我们近期调研了福州房地产市场,一是市场开始比较担心泰禾集团和阳光城等高杠杆高周转公司的经营风险,另外近期地产股的调整和总部位于福州的兴业银行收紧房地产贷款的传言有关,市场曾联想是由于福州本地房地产公司资金链出现问题导致兴业银行调整房贷策略。我们调研的结论是福州市场成交量处于低位,但近期价格较为稳定。

评论

近期价格仍比较稳定。我们实地调研了部分楼盘,并没有出现明显的价格波动。近期新推盘项目并不多,基本都在去化前期项目,目前大多没有折扣,在我们调研的六个项目中只有泰禾红树林和万科广场两个项目为清盘推出几套特价房,幅度相比成交均价低约10-15%,因为特价房数量较少,所以市场的实际价格并没有出现波动。兴业银行的房贷政策调整更多是对全国整体市场的判断,而并非针对福州市场或者个别公司。

2013全年量跌价涨。福州市区楼盘目前主要成交均价集中在1.6万-1.7万,相比年初上涨幅度约为8-10%,郊区项目价格上涨幅度快于市区,南屿和荆溪的幅度超过15%。价格的上涨主要出现在上半年,成交量也表现为前高后低,下半年尤其是四季度成交量开始盘整,价格也开始稳定,全年成交量同比下滑约5%,在省会城市中表现一般,也低于全国平均增速。

供应开始放量并明显郊区化。2013年全年市区商品住宅供应309万平米,同比增长51%,这也是房价相对稳定的原因,从供应结构明显出现郊区化的特点,位置距离市中心相对较远的闽侯商品住宅供应242万平方米,同比增长75%,占全市整体供应量的比重达到78%。闽侯区目前成交均价约为9000元/平米,约为市区均价的56%。

土地市场几经波动。福州近几年土地市场波动较大,2012年成交金额大幅下滑71%,虽然当年成交面积已经同比增长42%。在2013年中期开始,随成交量的持续恢复和价格上涨,2013年下半年开始政府加快土地出让节奏,全年成交111亿元,同比增长70%,但仍仅为2011年成交金额的一般左右。

投资建议

过去一年福州整体房价涨幅快于平均水平,根据统计局公布的70个大中城市房价数据,福州全年房价上涨13.3%,位列第8位,但房价上涨后对成交量的负面影响也比较明显,全年成交量同比下滑5%,这种现象在全国会具有一定代表性,即价格上涨较快地区的成交量难免受到抑制,我们认为在14年下半年,上涨较快城市的房价可能会出现调整,在成交量下滑但房价没有调整结束过程中,地产股的市场表现会受到影响,而在房价调整结束且成交量筑底回升周期中,地产股会有超越市场的表现,这一阶段的我们认为有可能会出现在下半年。