房地产行业研究周报:土地市场持续活跃

新房成交情况

一线成交涨跌互现。本周北京成交21.9万平方米,与上周持平,高于年度动态周均6%;上海成交30.4万平方米,环比下降5%,高于年度动态周均6%;深圳成交17.8万平方米,环比上升32%,高于年度动态周均129%;三市当前去化周期分别为5.5、4.9和8.6个月。

而本周重点监测的15个二、三线城市中,有5个城市的成交环比上升,平均上升26.2%,升幅居前三的是昆明、杭州和福州,分别上升45.5%、33.7%和28.4%;其他10个城市成交环比下降,平均下降27.4%,降幅居前三的是厦门、青岛和天津,分别下降49.2%、47%和46.3%。

二手房成交情况

本周北京二手房成交43.6万平米,环比上升6%;深圳成交18万平米,环比下降4%;天津成交8万平米,环比下降32%;杭州成交11.9万平米,环比下降4%。四城市本周成交量分别为52周动态周均的163%、144%、97%和176%。

行业点评

近期北京市住建委新闻发言人表示,今年北京将继续坚持房地产调控政策不放松,严格执行住房限购政策;加大保障房建设力度,增加普通商品住房的供应,稳定市场预期。对于一些价格上涨过快的项目或区域,将联合税务部门完善差别化税收政策,增加其交易成本。目前市场中成交的主力仍为刚性需求,如果增加交易成本来控制房价似乎与保护刚需的定调有所矛盾,这一措施在短期内推出困难较大。

央企退地进程缓慢。2010年3月,除16家以房地产为主业的中央企业外,国资委要求78家不以地产为主要业务的央企退出房地产业务。而非主业央企的退出一直没有明确时间表,到去年年底只有不到20家央企通过剥离或者转让方式,完成了从房地产市场的退出。在78家央企中,占比仅为四分之一。我们认为主要是市场复苏导致央企惜售股权,而现有的国有和央企地产公司仍将凭借资源的优势继续扩大市场份额,未来地产行业的国进民退现象将长期存在。

土地市场持续活跃。据易居克尔瑞(CRIC)监测,截至2013年1月23日,全国重点城市土地成交金额共计627亿元,环比下降72%,同比上涨44%。另外,土地成交平均楼板价为2588元/平方米,环比上涨15%,同比上涨70%,土地价格明显攀升。尽管拿地成本持续上升,但企业拿地热情不改。

投资建议

月初至今由于房价上涨和板块仓位较重等因素,地产股出现一定幅度调整,但经济没有明确稳定之前,短期内出台新政策可能性不大,建议调整中布局重点公司,推荐万科、保利地产、荣盛发展、金科股份、北京城建、华业地产等经营稳健和价值存在低估的一二线龙头。