房地产:行业量升价平,捕捉反弹机会

我们近期调研了广州、东莞、深圳地区的房地产市场,调研记录请见附录。

我们的主要观点如下:

1、供给方面:从调研信息看,今年供给(指具备推盘条件的可售面积)增加是大概率事件,且上下半年分布较均衡。3月份甚至更晚到4月份才会是供给大量释放的起点。

政策影响不在量,而在结构。主要是多推产品户型面积符合刚需的产品。

2、需求方面:从调研了解到的深圳经验看,限购令等的冲击属于短期的。我们预计新国八条的冲击不会持续到二季度。限购令有许多可行的规避办法。另外还是有大量符合条件的人购房。

另一方面,经济中资金紧张的现象在房地产行业中有较为明显体现。龙头公司的开发贷款利率普遍为基准利率,预期未来可能上浮。信用贷款难度加大,预期以后抵押贷款会增加。按揭贷款方面,首套的利率普遍为基准利率,为银行主动采取而不是政策要求;部分客户等待放款的时间明显长于正常时期。另外,近期有房地产公司公告信托融资成本13%,贷款利率上浮10%的案例。均显示房企信托融资、银行贷款的利率都呈上升趋势。

3、对于量价的看法及房企经营销售策略:我们维持今年量升价平的判断。

龙头公司对于房价快速上涨的预期不强,对于成交量的增速预期有分歧。但对于品牌公司的产品有信心。

房企普遍感受到市场压力,立足做好开发和销售工作。包括继续追求快速周转,抓紧开工、抓紧销售,提升产品品质,调整产品结构,加大语言推销力度等。

4、关于龙头公司业绩前景、资金状况:龙头公司的业绩增长具有较高的确定性,但业绩增速可能低于前几年量价齐升时的平台。尽管新开工面积增速可能低于2010年,但销售面积均会保持或高或低的增长,产品结构、土地结构的原因也会导致销售毛利率抬升。费用控制仍会较为严格。

尽管今年整体资金面偏紧,但龙头公司预计仍拥有较大的回旋余地。一是追求高周转,2010年销售回笼大量资金,现金充裕;二是2011年土地投资可能趋谨慎,从而减轻支付压力;三是公司在贷款方面优势明显。

5、投资建议:短期看,投资机会主要来自于超跌反弹。如果政策对成交回暖产生较大冲击,板块可能产生超跌,从而带来后续的反弹机会。

全年看,宏观政策有可能出现转向,给板块带来较大的机会。

风险提示:流动性紧缩超预期。