房地产行业:四两能否拨千斤?

南京近日宣布恢复调整住房公积金贷款有关政策,主要包括将最高贷款额度恢复调整为30万元/人,以及符合条件的家庭可以“二次申贷”。以下为简要点评:南京公积金贷款政策恢复调整对于刺激当地购房需求只是非常局部的影响。据万科统计,今年按揭贷款占购房款的比例不断下降,目前约为40%。公积金贷款的占比显然会更低。

更重要的是,今年购房需求持续低迷的主要原因在于流动性紧张,目前尚未出现明显缓和。银行由于额度紧张导致按揭放款时间拖长、按揭利率持续上浮,这些银行在经营中超过国家行业调控要求的“主动加码”的现象,从一个侧面反映了整体流动性的紧张。因此,尽管很多购房人可以承受全款买房,但总体上购房需求的下降是不争的事实。在此背景下,单纯一项公积金可贷额度恢复调整的政策难以产生重大影响。类似的情景是,南京2008年2月也曾上调公积金可贷额度,并未扭转2008年的房地产熊市。

宏观政策的变化最值得关注。2009年四季度、2010年2月南京收紧过公积金贷款政策,因为当时公积金资金供不应求,这个原因似乎大家都认可。而这次上调的原因是出于“救市”还是出于公积金沉淀资金较多,正反两方却各执一词。我们认为,随着通胀的下行,宏观政策是否会出现明显的放松最值得关注。地产股前期大幅下跌,而期间行业调控并未加码,可见行业调控的影响已相对淡化。

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风险提示:欧债危机继续发酵,拖累中国股市。