房地产行业专题报告:成本法原理与应用

投资要点:

在公司估值模型中,经常需要对一些地产项目的价值进行评估,如何准确的预测,分析师在预测中需要注意什么问题,是本系列写作的出发点 本文介绍了房地产评估中重要的方法—成本法 本系列是房地产行业分析师以及其他相关行业从业者的必读文章报告摘要: 成本法的定义。成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧,然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向求取估价对象的价值。成本法也可以说是以房地产价格各构成部分的累加为基础,来求取房地产价值的方法。

成本法的适用对象。只要是新近开发建设、可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产,都可以采用成本法估价。成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价,如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公用、公益的房地产,以及化工厂、钢铁厂、发电厂、油田、码头、机场等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。一般的保险理赔,也适用成本法。

成本法的不适用对象。主要是那些建筑物过于老旧的房地产,往往需要估价人员针对建筑物进行实地勘察,过于依靠其主观判段。

估值的操作步骤。运用成本法估价一般分为下列4个步骤进行:①搜集有关房地产开发建设的成本、税费、利润等资料;②测算重新购建价格;③测算折旧;④求取评估价格。

关键指标的计算。重新构建价格的计算以及折旧的计算是重点。