招商地产调研报告:效率提升成果逐步显现

多元的房地产龙头公司。公司是一家以房地产开发销售为主的业务多元化的公司,公司的房地产开发销售占到公司销售收入的88%,出租物业经营、园区供电和物业管理业务各占公司总销售收入的3%-4%。公司各项业务中,房地产开发与销售和出租物业经营的毛利率最高,由于公司未来的经营策略是加速资产的周转,可能会牺牲掉一部分盈利能力,因此公司的毛利率存在向下的压力,但公司的项目储备中,仍然有相当部分盈利能力很强的资源,因此公司的毛利率存在着很好的支撑。

深耕三大经济圈,逐步拓展中西部。公司是全国性的开发企业,在我国的三大经济圈内深耕多年,公司从深圳起家,因此在珠三角的布局也最为成熟,但公司近两年加大了三大经济区之外的区域布局,尤其是中西部地区的布局力度加大。目前在公司的储备结构中,成都、重庆、武汉、漳州、厦门等区域的比例已经超过珠三角,成为公司布局最多的地区。

效率提升效果显著。公司近两年的资产周转率有明显提升,尤其是客户服务、推盘节奏能力的提升,使得公司销售速度明显加快。公司通过权力下放缩短管理链条、产品标准化、改进考核机制等方法调动公司上下的积极性,提高经营效率。另外,公司还将对目前持有的经营性物业进行整合,适当盘活非核心物业,集中资源和精力发展自身所擅长的物业和优质物业。公司的这一系列措施将带动资产周转效率持续提升。

公司盈利预测及投资评级。我们预计公司2011年、2012年和2013年的营业收入分别为155.65亿元、196.72亿元和258.38亿元,归属于上市公司股东净利润分别为25..98亿元、30.71亿元和37.49亿元,基本每股收益分别为1.51元、1.79元和2.18元,对应市盈率分别为12.28、10.39和8.51。按照2012年业绩13倍市盈率,我们给与公司六个月目标价23元,维持公司“强烈推荐”评级。