平安地产:土改任重道远,存量提效势在必行

事项:国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议中表示:未来将逐步调减东部新增建设用地供应,东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。除生活用地外,原则上不在安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

平安观点:

主要意图在于提高存量工业用地使用效率:根据《全国土地利用总体规划纲要(2006-2020年)》,2005年我国工业用地容积率仅为0.3~0.6,而近六年出让工业用地容积率均值为1.26,这意味着早期工业用地容积率浪费严重。此外,在宅地供应连年低完成率的背景下,工业用地供应仍保持较快增长。2008年至今,工业仓储土地供应量年复合增速22%,高于宅地16%的增速。2012年全国批准新增建设用地中,工矿仓储用地占比达40.9%。根据我们的测算,目前全国存量工矿仓储用地约800万公顷。从本次国土部表态来看,其主要意图在于控制工业用地增量、提高存量低效工业用地的使用效率,而非有意压缩住宅用地供应规模。

短期对住宅市场无冲击:由于住宅用地属于生活用地,国土部本次的表述排除了对生活用地的限制,因此,此次控制新增用地的行为短期对住宅市场无冲击。根据国家统计局数据,2012年末城市市辖区总人口在400万以上城市为14个,我们预计整体受限城市数量也将有限。优先选择东部特大城市作为试点,反映出区域间城市差异。东部特大城市发展快于中西部,其对周边耕地的占用、建设用地的消耗同样快于中西部,用地矛盾更加突出。

工业用地更新改造长期有助于提升大城市住宅用地供应。目前深圳等地已先行试点城市更新、工业用地转性为宅地等政策,国土部本次表态有望加速存量工业用地的二次开发进程。按全国存量工矿仓储用地800万公顷,其中有5%变更为住宅用地,以最近六年出让宅地2.22的平均容积率测算,工业用地改造可提供住宅供应建面89亿平米,约为2013年全年商品房销售面积的7倍。

土地改革任重道远,存量提效势在必行。2012年末全国存量城市建设用地457.5万公顷。而根据我们的测算,按“十二五”年均7%的经济增长目标,以过去三年单位GDP增长耗地量估算,2020年前全国城市建设用地总需求为303万公顷,目前全国仅剩新增建设用地指标244万公顷,用地缺口达60万公顷。同时由于近年城镇化的快速推进,全国耕地面积不断下降,2007年建设占用已成为耕地面积下降的主因,占当年耕地减少总面积的79.6%。城市发展与建设用地短缺、保18亿亩耕地红线的矛盾已日益激烈,传统“摊大饼”征地式扩张愈发面临瓶颈。控制建设用地增量,盘活低效、闲置的存量土地无疑为解决当前用地矛盾的一个方向,同时也符合十八三中全会决定中“从严合理供给城市建设用地,提高城市土地利用率”的决议要求。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。