广宇集团项目调研纪要:上东城结转资源丰富,助力全年业绩

投资要点:上东城项目体量较大

上东城项目位于杭州市江干区丁桥镇大型居住区核心区域,总占地面积约14.75万平方米,地上总建筑面积约32.10万平方米,地下建筑面积约8.70万平方米,容积率2.18,是杭州体量较大的住宅项目。上东城项目由上东领地、上东臻品、上东名筑三大组团组成,其中上东领地占地面积4.06万平方米,地上建筑面积9.74万平方米,地下建筑面积2.45万平方米(含461个车位),容积率2.4;上东臻品占地面积5.87万平方米,地上建筑面积11.74万平方米(含10.6万平方米的住宅,0.9万平方米的商铺),地下建筑面积2.84万平方米(含600个车位),容积率2.0。上东名筑占地面积4.83万平方米,地上建筑面积10.62万平方米(含9.9万平方米的住宅和0.6万平方米的商铺),地下建筑面积3.41万平方米(含584个车位),容积率2.2。

上东城项目区位优势显著

丁桥大型居住区位于杭州主城区东北部,距市中心约10公里,由丁桥一期、丁桥二期、长睦综合体和皋亭山生态旅游区四大区块组成,规划入住人口25万。从交通来看,丁桥大型居住区将构成“一绕、二快、三横、四纵”的区域路网骨架,共建8条30-60米宽的主要道路,再加上规划的地铁3号线、快速公交(BRT)3号线,区位交通十分便捷,区位优势日益显著。

上东城项目销售情况良好

广宇上东城项目预售情况良好,预售均价约13000元/平方米,预售比例为64.64%,其中上东领地预售比例89.52%,上东臻品预售比例64.07%,上东名筑预售比例42.44%。从各大组团来看,上东领地已经预售997套,仅剩20套房源在售;上东臻品已经预售991套,尚有156套房源和600个车位在售,地上总可售面积约1.5万平方米(含1.1万平方米的住宅和0.4万平方米的商铺);上东名筑已经预售708套,尚有374套房源在售,地上总可售面积约4.2万平方米(含3.6万平方米的住宅和0.6万平方米的商铺)。同时,上东城项目车位正在销售,上东领地461个车位已销售60%,上东臻品和上东名筑的1186个车位尚未销售。从车位价格来看,上东领地价格约8万元/个,上东臻品和上东名筑价格约为10万元/个。

上东城城项目对公司业绩贡献较大

上东城项目土地总价款12.63亿元,平均楼板价3934元/平方米,假设建安成本2940元/平方米(含利息费用),总成本6874元/平方米,项目毛利率约40%(考虑了土地增值税)。由于上东城项目逐步竣工交付使用,2011年上东领地和上东臻品达到结转条件,预计公司2011年结转收入一半以上来自于上东城,预计结转12亿元左右,占2010年公司营业收入的56.71%,对公司业绩贡献较大。考虑到上东臻品毛利率相对较高,若按照2010年净利润率来测算,上东城项目预计贡献净利润1.2亿元左右,增厚每股收益0.24元左右。