布局地产行业,迎接春播时节:一年好景君须记,最是橙黄橘绿时

12年房地产行业稳步复苏。房地产开发投资的快速下滑发生在去年3季度,目前增速已经接近2009年底部水平。重要的是,年初以来,地产销售出现了触底回升,刚需的释放以及流动性的缓解可能是背后重要原因,销售的恢复和流动性改善实际上也支持了大约两个多季度以后地产投资和新开工的企稳。从成交量和成交金额看,前十月全国商品房成交量增速呈现前低后高的走势,而重点城市如北京、深圳、广州刚性需求释放尤为明显,成交量的回升明显好于预期,刚性需求回归也进一步坚定了我们对于中国房地产市场的信心。

城镇化打开行业中期成长空间。2013年,我们认为加快城镇化进程将为房地产企业带来新的成长动力,城镇化进展的核心在于制度变革的方向:若释放农村土地红利,一方面有助于提升农民的购买力,另一方面有助于增强土地的供给,缓解土地资源紧张带来的价格上涨压力,对房地产中长期相对利好;同时,制度变革带来的政策红利将推动经济增长,城镇化进程得以加速,对房地产需求具有增量意义。根据国际经验,城市化率达到30%以后进入加速城市化阶段,我国目前城镇化率已经突破50%,未来十年,预计每年新增城镇人口在1000万人左右,加之多数城镇家庭目前的人均居住面积较低,市场供给处于绝对短缺。预计住宅市场规模年均增长10-15%。

商业地产、旅游地产长期看好。尽管近2年来经济增长放缓导致酒店经营面临较大压力,写字楼市场的需求规模及承租增幅将十分有限。但是,受益于国家“稳增长”政策及巨大的国内需求,特别是占有稀缺的区位和景观资源的酒店、写字楼项目,中长期来看仍能够取得较好的收益水平;旅游、养老地产等产业地产逐渐兴起,尽管其发展模式尚待完善、内涵有待丰富,但产业地产前景看好,并已为房企低成本获取土地资源、争取政府支持提供广阔空间。我们认为旅游地产市场空间广阔,地产模式有待探索,而养老地产在在社会老龄化趋势以及政策支撑明显,但盈利点尚待挖掘。

投资建议

我们认为2013年房地产行业仍有望跑赢大市,并按照三条线索推荐相关股票。一线房地产公司:推荐龙湖960、中海外688、华润1109;城镇化受益公司:推荐世茂813、佳兆业1638、莱蒙3688;商业地产公司:推荐方兴817。

风险提示

i)市场利率回升;ii)超预期调整政策出台。