房地产行业:周住宅成交较上周小幅上升,库存高位

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨1.12%、0.29%,申万地产指数上涨2.06%,在28个一级行业中排第17位。我们统计43个城市周商品住宅成交面积有所上升,周住宅合计成交面积418.0万平方米,较上周环比上升8.9%,同比下降9.7%,同比增速较上周回升4.4个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比回升,一、二城市回升较快。一、二、三线城市环比较上周分别增长13.3%、10.5%和1.9%,同比分别变动-12.9%、-12.1%和+0.3%,同比增速较上周变动+4.2、+6.7和-2.3个百分点。

上半年房地产信托发行643支,高于去年同期的509支,但发行规模1509亿,同比减少7.4%,主要是由于二季度房地产信托的发行规模大幅下降,一季度房地产信托发行规模同比增27.5%,二季度全国房地产信托发行规模610亿,同比降34.0%,环比一季度降32.1%。每只信托的平均发行规模大幅下降。平均发行期限较去年同期下降0.11年至1.81年,发行利率小幅上升17bp 至9.71%。

我们预计6、7月销售同比增速仍呈继续下降的趋势,库存继续上升。去年6月基数仍然较高,2013年6月全国商品住宅销售面积和金额环比5月分别增长31%和24%,预计2014年6月销售数据同比仍将继续下降。维持行业“同步大市-A”的观点。推荐转型的华业地产及模式独特的华夏幸福。

要闻点评:

1.1.安信地产策略会:日本养老产业发展交流速记。

(1)养老市场广阔,根据收入和市场占有率判断,日本养老市场超过1000亿人民币,中国市场空间更大。(2)日本有偿养老机构经历了由产权销售模式向租赁模式和终身使用权模式转变,而最早的产权销售模式最终失败;(3)日本大部分养老设施的净利润率在10%~15%之间,高于日本目前行业的社会平均利润率。

1.2. 万科6月销售数据点评:销售逆势大幅增长,拿地进一步放缓。(1)6月公司销售面积和金额同比分别增55.9%和43.7%,逆势大幅增长,但均价略有下降。(2)公司拿地继续放缓,权益进一步降低。上半年公司获得21块地,新增土地建面464万平方米,同比降69.1%,权益地价110.9亿,同比降60.7%。

成交:商品住宅成交较上周小幅上升

(1)一手房:本周我们统计43个城市商品住宅成交面积有所上升,周住宅合计成交面积418万平方米,较上周环比上升8.9%,同比下降9.7%,同比增速较上周回升4.4个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积均环比回升,一、二城市回升较快。一、二、三线城市环比较上周分别增长13.3%、10.5%和1.9%,同比分别变动-12.9%、-12.1%和+0.3%,同比增速较上周变动+4.2、+6.7和-2.3个百分点。

(2)库存:上周26个城市一手房可售套数152.9万套,同比/环比变动+20.8%/0.3%,根据月销售数量统计去化周期为15.8个月,较上周下降0.7个月,较去年同期增加5.8个月。一、二、三线城市库存同比增28%、7.9%和43%,需去化9.2、15.4、26.0个月,同比分别变动+3.7、+4.4、+12.8个月。

(3)二手房:16个城市二手房周成交面积85.5万平方米,环比下降-2.3%,同比下降22.2%,同比降幅增加4.2个百分点。

流动性:央行周净投放550亿,资金市场平稳度过季末

风险提示:房贷大幅收紧,房地产企业再融资受阻,经济增速下滑超预期。