长城地产周刊第一百〇六期:成交继续下降

要点:

成交继续下降

销量:本周楼市成交环比继续下降,“金九”看来已成泡影。我们跟踪的重点城市销量指数环比下降3.3%,比10年均值低24.8%,比09年均值低45.8%,比08年均值高10.9%。本周一线城市成交量环比下降4.6%,二线城市环比下降2.7%。

价格:本周房价环比继续小跌,我们跟踪的重点城市房价指数较上周下跌0.8%,较10年均值上涨5.3%,较09年均值上涨37.6%,较08年均值上涨50.9%。其中,一线城市下跌1.1%;二线城市下跌0.5%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升5.0%,达到172.0。一线城市库存指数较上周上升0.4%,为113.2;二线城市上升0.5%,为116.4。

未来成交展望:市场在关注“金九银十”,但我们认为楼市在三季度大幅放量的可能性不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价已进入下降通道;二是政策方面,信贷未放松,加息声又起,二三线城市限购令要求8月底出台,也反映出政策对于三季度房价反弹的警惕;三是过去的统计数据显示,楼市成交更多地取决于宏观经济、政策环境及市场情绪,季节性因素并不明显。考虑到10年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大。

二手房市场:成交均大幅下滑。我们跟踪的重点城市二手房成交环比均大幅下降。具体数据为:北京环比上周-16.2%,较10年均值-62.0%;深圳环比-15.4%,较10年均值-73.8%;杭州环比-10.8%,较10年均值-53.6%;天津环比-18.3%,较10年均值-54.5%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。

投资建议:逢低增持高周转龙头。地产股的投资策略方面,

(1)房价已在回落中,政策效果开始显现,短期政策应已到顶,后续即使政策出台,边际效应递减;

(2)二三线城市限购令低于预期,未来各地政策恐以宽松为主,且效果存疑;

(3)高周转龙头在弱市中更显优势。建议投资者逢低增持高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地,并介入因二三线限购政策而错杀的荣盛发展。