房地产行业周刊:销量回调或导致股价展开震荡

新房市场:成交大幅回升价格持续下跌

销量:本周重点城市销量指数环比大幅回升36%,回到85的水平(其中一线城市销量环比上升36%;二线城市销量环比上升37%),这是清明节后楼市的正常回升。近期各大行推出个人按揭房贷优惠政策的同时,建行等部分国有大行已针对小型开发企业“停止发放贷款”,并降低开发贷款占比。资金紧缺及库存高企的双重压力将进一步维持近期楼市以价换量的趋势。最近四周移动平均销量指数为84,同比上升71%,今年以来平均销量同比上升3%,较08年均值上升26%,较09-11年均值分别下降41%、19%和3%。

价格:本周房价较上周略有下跌,我们跟踪的重点城市房价指数环比下跌1%(其中一线城市上涨5%;二线城市下跌3%),四周移动平均房价指数同比上涨5%。今年以来平均房价较去年同期同比下跌4%,较08-11年均值分别上涨59%、45%、11%、3%。

库存:我们跟踪的一线城市库存指数基本持平,为140.8;二线城市库存指数环比下降1%,为134.2。重点城市库存消化指数环比下降6%,为191.6。近期库存和消化指数的下降主要是因为过去2个月销量上升。

未来成交展望:我们认为,受3月成交小井喷消化部分前期抑制需求和中央一再强调坚持调控导致部分需求可能重新观望的影响,4月销量将呈下滑趋势。如果4月后半段延续前两周情况,重点城市4月销量环比可能出现15%-20%的下滑,接近我们预测的全年均值水平。但受制于库存和资金压力,预计二季度将有更多的开发商加入降价促销的行列,因此预计二季度整体销量相对一季度和去年同期都会向上。

二手房市场:成交大幅反弹。北京2258套,环比上升42%,较11年均值下降3%;深圳成交1203套,环比上升54%,较11年均值下降17%;杭州445套,环比上升53%,较11年均值上升85%;天津1147套,环比上升46%,较11年均值上升30%。房价方面,天津二手房房价上涨0.3%。风险提示:成交反弹难以持续;债务集中到期引发房企资金链安全问题。