房地产行业:新房周成交量同比降幅扩大,库存指数继续上升

策略:本周上证综指和深证成指分别上涨0.79%、1.03%,申万地产指数下跌0.01%,在23个一级行业中排第18位。维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,近期新房周成交量同比明显下降,库存微升。我们预计明年行业基本面仍处下降通道,工业用地升值及独特模式的企业有机会,我们推荐组合:金隅股份(北京工业用地流转)、京投银泰(独特的地铁上盖模式)、华夏幸福(园区开发模式)。建议关注深圳工业用地龙头中粮地产。

要闻点评:

2.1.市场误读金隅7.1亿摘北京西砂西保障房地块事件,继续推荐金隅股份“买入-A”评级。公司本周7.1亿元摘得海淀区田村山保障性住房地块,该项目位于西五环内。市场认为该地块为上市公司自有工业用地转化而来,进而推断公司五环内其他工业用地可能会转化为此类盈利能力差的保障房用地,进而升值空间较小。这个理解是有失偏颇的。1.该地块不在公司工业用地范围。2.改项目盈利能力很强。地价全部摊到商品房部分,楼面价才7000元。周边商品房销售均价超过4万元。维持金隅股份“买入-A”评级,自住商品房为公司2014年全年带来超过200亿元的销售额,五环内巨量的工业用地升值将逐步兑现。

维持合理估值10元/股的判断。

2.2.住建部表示明年房价上涨过快的城市加强限购等调控政策,自住型商品房可能推广。(1)明年房价上涨过快城市加强限购等调控政策符合预期,各城市房地产市场分化现象将延续。(2)近几年政策性住房的建设力度持续加大,政策性住房比例的提高挤压普通商品房市场空间。我们认为“自住型商品房”相比传统的保障房政策更加优越,有效地理顺了政府、开发商和购房者的关系,未来有可能在一线城市和房价涨幅过快的二线城市中推广,以满足不同人群的住房需求。

成交:新房周成交量同比降幅扩大,库存指数继续上升

(1)一手房:46个主要城市周成交面积530万平(9月周均580万平、10月周均577万平、11月周均584.5万平)。同比/环比分别变动-20.5%/+3.1%,同比增速较上周下降0.8个百分点。一、二、三线城市成交量较去年同期均有所下降,其中一线城市降幅扩大,三线城市降幅缩小;一、二、三线城市同比分别变动-24.7%、-19.8%和-19.2%,降幅较上周变动-7.4、-0.9和+5.0个百分点。

(2)库存持续微升:上周26个城市一手房可售套数142.7万套,同比/环比变动+7.4%/+1.5%,根据月销售数量统计去化周期为10.4个月,较上周上升0.1个月,较去年同期增加1.2个月。一、二、三线城市库存量较去年同期变动-6.6%、+7.3%和17.0%,分别需去化6.2、11.0、14.1个月,较去年同期分别变动1.0、0.5、1.7个月。

(3)二手房降幅扩大:上周16个城市二手房周成交面积116万平,同比/环比变-18.3%/-5.6%,同比增速较上周下降8.1个百分点。二手房成交同比下降且降幅扩大,其中一、三线城市同比降幅明显,二线微降。一线城市中北京同比/环比变动-34.0%/+1.0%;深圳同比/环比变动-20.7%/-8.1%;11个二线城市同比/环比变动-9.4%/-3.3%;3个三线城市同比/环比变动-54.0%/-59.2%。

流动性:央行逆回购和财政存款投放影响,货币市场利率大幅回落

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻