房地产行业:5月销售"价量齐升",超市场预期

事件:

2011年6月14日,国家统计局公布了2011年1-5月全国房地产市场运行指标(详见附表)。

分析:

5月住房保障的财政支出继续加码,环比大增8成。5月房地产开发投资额为5397亿元,环比上升20.09%;其中住宅投资额为3793亿元,环比上升16.92%。我们认为5月房地产投资额好于4月并不是房企改变“动态应对资金链紧缩的开发策略”的结果,考察房地产投资历史数据,更多反映的是一个季节性因素。当然保障房因素值得考虑,5月保障房财政支出约301亿元,较4月166亿元大幅增加了81.33%,显示了保障房建设在政府主导下在逐步推进,若在建设资金获得保证的背景下,我们预计下半年保障房投资能够弥补普通商品房投资增速的下滑。

5月销售“价量齐升”,表现好于市场的一致预期。5月全国商品房销售面积为8034万平方米,同比上升18.54%,环比上升10.74%,表现好于5月初市场相对悲观的一致预期,即5月的商品房销售将延续4月的下滑态势。我们认为5月商品房销售“量升”主要原因在于:一方面“刚性”需求的基本支撑;另一方面在通胀高企的背景下部分高端楼盘获得阶段性热销。在商品房销售结构微调的背景下,5月商品房销售均价环比大幅上升40.18%至5653元/平方米,形成5月商品房销售“价升”的局面。总体而言,5月商品房“价量齐升”销售态势基本符合我们在《春江水暖鸭先知,“聪明资金”在抄底_房地产行业事件点评报告》中“保障房建设任务平衡地方房价控制目标使得房价“稳中有升”的预期在5、6月份日趋明朗,商品房成交量有望稳步回升,……”的基本判断。

5月开发商资金链继续承压,但环比有所改善。5月房地产开发资金合计为6978亿元,同比增长了22.72%,环比增长14.51%,在商品房销售“价量齐升”的态势下开发商资金链环比有所改善。从分项资金来源看,国内贷款、自筹资金、定金及预付款和个人按揭贷款环比涨幅分别为4.15%、27.12%、11.45%和1.92%。但从静态指标“房地产开发资金来源合计与房地产开发投资额之比”看,由4月的1.4下滑为月的1.3,显示5月开发商资金链继续承压。鉴于5月商品房销售“量价齐升”的态势我们认为,6月开发商将会加大推盘量,结合已有的“控制开发节奏”措施,资金链不会明显恶化。

维持行业“买入”评级。6月14日央行再次上调存款准备金率0.5个百分点,在5月工业增加值同比增速继续下滑的背景下,货币政策的“底”或许在悄然临近;若月加息未成行,即意味着稳健货币政策走向“稳健”。一旦紧缩的货币政策预期放松,房地产板块有望趋势性机会;我们维持行业“买入”评级,重点推荐凤凰股份(600716)荣盛发展(002146)、滨江集团(002244)、宁波富达(600724)和黑牡丹(600510)