长城地产周刊第六十三期:等待二次调控明朗后的投资良机

新房市场:销量受中秋数据影响,房价持续上涨。

销量:受中秋数据滞后影响,本周楼市成交量以下跌为主。重点城市整体成交量环比下跌2%, 比08年均值高104%,比09年均值低5%。一线城市成交量环比上涨2%,二线城市成交量环比下跌3%。

价格:多数城市价格上涨。重点城市整体均价微涨0.3%,最新房价指数,较09年均值上涨36%,较08年均值上涨49%。

库存:本周一二线城市库存指数均上涨,其中一线城市上涨5.4%,达到106;二线城市上涨0.8%,达到112。消化周期本周下跌2.2%,达到105。

未来成交展望:随着金九银十供应量的增加,成交量仍将保持上行趋势。在楼市热度进一步上升的情况下,房价的上涨速度可能超出预期。

二手房市场:销量萎缩,价格上涨。受中秋数据缺失影响,本周四大城市二手房成交大幅萎缩,房价仍然稳步上扬。

政策动向:(1)银监会和住建部联查8大城市二套及以上房贷执行情况。调查结果将作为管理层评判4月以来楼市调控效果、并就下一阶段的调控工作做出部署的重要依据。(2)国土资源部和住建部发布《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》,其中关于开发商囤地的处罚政策引人关注。我们判断,在中央重压下,该政策执行情况会好于以往,短期对于土地市场和前期高价拿地的开发商都有一定负面影响。

投资建议:等待二次调控明朗后的投资良机我们认为,四季度政策面将依旧从紧,如果金九银十房价恢复快速上涨,必将引发二次调控,目前各部委对二套房贷执行情况的核查以及出台更全面严厉的土地政策都是铺垫,而且此次调控更注重长效机制的建立,对楼市的影响将更加深远。 对于四季度楼市价量的判断,我们认为价量齐升有一定难度。在政策高压持续和购房压力处于历史高位的情况下,四季度供应的增长会快于需求,有助于进一步缓解供求关系。因此没有其他外力作用下,销量继续上升几乎没有悬念,价格可能保持小幅上涨。当然,在目前楼市热度不断升温的情况下,房价的上涨速度很可能会超出我们预期。 维持行业“中性”评级:尽管从行业短期景气趋势和估值角度看,地产板块都存在上涨动力。但是考虑到二次调控出台具有较大不确定性,而我国股市和楼市从本质上讲都是政策市,因此我们暂且维持行业“中性”的投资评级,建议投资者在政策明朗后择机介入。从中长期角度看,我们认为房价难以出现明显调整,而高高在上的房价始终伴随着政策调控压力的如影随形,长期估值提升空间有限。