万科11月销售及新增项目点评

事件。

公司11月份实现销售面积143.6万平方米,销售金额171.3亿元,分别比11年同期增长94.6%和106.6%,环比10月上升12.8%和25%;销售均价为11929元/平方米,环比上升10.8%。11月公司新增12个项目,合计需承担64.1亿元,新增权益建面222.9万平米。

评论。

销售超出预期,再创年内新高:公司11月实现销售143.6万平米,171.3亿元,再创年内新高,仅低于11年1月的历史最高位。11月销售超出预期,一方面是公司推盘量较多,11月推盘约有180亿元,较10月增加20亿元;另一方面,10月约有20亿元的认购额在本月签约,本月实际认购约为160亿元,环比上升6.7%。1-11月公司累计实现销售1179万平米、1272亿元,累计同比增长16.1%和9.9%。11月由于推盘量较大,去化水平略有下降,为55%。12月推盘量预计与11月持平,但考虑年底信贷紧张,预计销售环比或将略有下降,预计公司全年销售在1400亿元左右。

房价环比上涨。11月公司销售均价为11929元,环比上升10.8%,这主要是由于11月产品类型和地区分布的结构不同,高价项目占比较高。11月全国房价也恢复涨势,根据中指数据,11月环比上升城市增加4个为56个,总体涨幅较10月的0.17%上升0.09个百分点;以中指研究院公布的百城房价中位数推算,11月全国百城房价上升的有49个,较10月增加了11个。

11月拿地仍然积极。11月公司新增12个项目,合计需承担地价64.1亿元,增加权益建面222.9万平米,为去年同期的5.2倍和4.1倍,环比上升8.6%和10%。1-11月公司累计新增项目990万平米,承担地价272亿元,同比下降6.2%和2.9%,占11年全年拿地量的86%额92%。

11月一线土地市场回暖。根据中指数据,11月全国300个城市推出住宅用地1351宗,5934万平米,环比增长11%,同比增加6%;住宅类用地成交583宗,2936万平米,环比减少22%,同比减少6%。尽管总量环比同比仍降,但上海、深圳和杭州等一线城市11月土地成交均创年内最高。而受到成交结构的影响,11月住宅用地均价环比上涨19%,溢价率提高1个百分点,为9%。

龙头优势不减,一季度同比看涨:四季度以来,随着土地供应旺季到来,一些优质地块也逐步投入市场,龙头公司资金上的优势使得其在拿地上更为主动,在补充储备的同时,优质的地块又将形成未来的区位优势和产品竞争力,坚定看好龙头公司的长期发展。而从短期的角度,12年一季度公司推盘基数较低,明年一季度销售的同比改善值得期待。

投资建议。

维持12-13年每股收益1.02和1.25元的盈利预测,动态市盈率为8.5和6.9倍,结合公司龙头公司的抗风险和提升市场份额能力,维持公司增持评级。