房地产22个城市周交易报:春暖未已,全年向好,回调为吸纳良机

政策面向好趋势不变,政策微调和优化将持续。1、住建部副部长齐骥表示要“严格执行并逐步完善差别化的税收、信贷及限购等政策措施”,未来不排除对限购进行差别化调整。2、央行行长发文近两年来首提逆周期金融调控中“住房抵押贷款按揭比例”问题,继首套房贷利率优惠后不排除后续对首付比例进行优化。3、维持行业投资增速低点在二季度的判断,届时政策有望出现更为明显的松动。

成交持续回暖且稳定在较高水平,行业继续去库存。继上周环比增长17%后本周22城市成交量小幅增长3%,同比大幅增长57%,较11年均值高39%,其中一线、二线城市分别高出11%、50%,二线明显好于一线。本周成交高于11年均值的城市有13个,其中贵阳、重庆、苏州、南京已超过11年均值的一倍以上。库存压力逐步缓解,11城市平均去化时间降至14.4个月,已接近11年初“限购令”落地后的最低点。

维持2-5月份成交量环比持续上升、全年销售持续向好的判断。3月成交量较2月大幅增长已无悬念,符合我们预期。预计4、5月份各地新推盘量增加,以及一二线城市首套房贷利率普遍优惠,均有利于楼市成交持续回暖。行业上半年去库存,下半年随着供应量下降将步入恢复性发展阶段,全年销售持续向好。

我们重点跟踪的苏宁环球、中南建设等公司,促销让利下年初至今销售远好于11年同期,我们对其今年销售增长信心足。苏宁环球、中南建设年初至今分别销售14、32亿元,均已接近11年全年销售的四成,分别完成12年销售目标的23%和32%。

房价继续下行,但动力有所减弱。从成交均价来看,9城市一手房环比均上涨,主要为结构因素所致,此外成交回暖下开发商继续降价动力有所减弱。从楼盘情况来看,京、沪、宁、渝等一二线城市本周新开盘增多,多数较前期价格下降,价格优势明显、以刚需户型为主的楼盘去化较好,可达五成以上。

我们认为,行业最坏时期已过,预期持续向好。当前的市场调整正是逢低吸纳以下公司的良机--“苏宁环球、中南建设、北京城建、保利、万科、荣盛”等刚需占比大的公司,兼顾刚需+改善的“亿城、招地、首开、华发、滨江”,受益行业基本面改善的服务商“世联”及低估值商业地产“世茂、中国国贸、金融街”等。

风险提示:欧债恶化带来中国经济恶化,调控政策时间长带来行业超预期调整等风险。