房地产行业点评:土地使用年限系虚惊,波段性行情持续演绎

引子:上海规划和国土资源局在网站刊登《关于预申请须知所载出让合同信息中“土地期满后的处理方法”相关内容说明的通知》来解释近期所谓上海在出让合同中载明住宅用地“70年使用年限后自动收回”一事。该说明核心原文:《国有建设用地使用权出让预申请须知》第三条第(二)款第9项“土地期满后的处理方法”是针对《上海市国有建设用地使用权出让合同》中第二十八条的内容,明确该宗土地出让期限届满,土地使用者申请续期未获批准的,该宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施的处理方式。

核心观点:一、我们坚持:以民生为房地产调控政策的根本分析逻辑不动摇。(1)70年后收回住宅用地的做法完全不符合民生为根本出发点调控政策逻辑,因此不会是政策趋势之所在;(2)延伸至房产税政策,我们坚持“窄税基高税率”的根本判断,因为这符合“解决房地产问题是为了解决民生问题,而不是造成新的民生问题”的根本逻辑;(3)从民生导向出发,目前房地产的价格水平还相对较高,未来还将会有更严厉的房地产调控政策出台。

二、我们重申:看好全年的地产板块行情,但我们也敬畏每一次政策出台。从根本逻辑上说,中国房地产行业目前的问题是供给不足的问题。在不从根本上解决供给不足问题的背景下,目前政策的效果基本都在3-6个月内被强劲的需求所消化。房价稳定抑或是趋降的必要条件是供给提升,因此“供给提升”是我们判断调控政策能否在半年以上的时间内保持稳定的必要条件。正如我们预测中的一样,在2011年上半年供给恢复至正常水平是小概率事件,因此我们对房价是否能保持目前的稳定状态也持审慎态度。延续这样的逻辑,我们猜测,新一轮的房地产调控政策出台的可能性正逐步加大。

三、我们提示:在房地产行业未见政策风险解除的背景下,操作策略应该是“留存部分底仓,进行波段性操作”。根据判断房地产类上市公司股价应该围绕2011年13倍PE水平作波动,超出此估值水平则相应作减仓处理,低于此估值水平则作增仓处理。此外也需要提醒的是,在目前的环境下,投资者不应该过高地估计2011年房地产类上市公司的每股收益水平。

鉴于中长期看好房地产行业,维持行业增持评级。