首开股份调研快报:京内龙头,发展即将提速

事件:

近期我们对首开股份进行了调研,了解公司近期的经营情况。

关注1:公司上半年销售增长较快

2013年1-5月,公司实现房屋销售78.24万平米,同比增长89%;销售金额为107.25亿元,同比增长118%。其中京内销售面积约为36万平米,销售金额63亿元,销售单价17500元/平方米;京外销售面积约40万平方米,销售金额43亿元,单价10800元/平方米。截止到5月末,公司已经完成全年计划(184亿元)的58%。

按照公司的计划,公司全年推盘195万平方米,扣掉已经推盘约64万平方米,还剩130万平米货量可推向市场。按照1-5月份整体销售单价计算,公司剩余货值约178亿元,按照60%的去化率计算,公司仍然可以销售106亿元,我们预计公司全年销售额有望超200亿元。

关注2:公司京内项目储备量大、盈利能力强

截止2012年末,公司在北京地区拥有312万方的未售面积(可售口径,下同),权益未售面积296万平米;京外拥有838万平米的未售面积,权益未售面积750万平米。加上公司2013年以来在北京地区获取5个项目,规划建筑面积为42万平米,公司北京地区的可售项目储备占到总体可售量约26.8%,我们估算货值占到公司可售量的40%左右。由于北京地区近几年土地出让逐年减少,北京市的地价也逐年攀升,公司的在京项目有相当一部分获取较早,土地成本低,因此有很强的盈利能力和资源优势。

关注3:强强联合提高公司周转速度

公司从2012年以来,频繁与万科和保利合作获取项目,到目前为止已经获取6个项目,分别位于北京通州区和大兴区,规划建筑面积为72万平米,地价款64亿元,平均地价8845元/平方米。我们认为,公司和万科、保利等快周转的公司合作,可以有效地分散投资风险,减轻资金压力,同时可以提高存货的周转速度。我们认为,公司比较擅长开发周转速度慢的高档住宅,比如首开铂郡、首开璞瑅、国风上观等。与万科、保利等快周转公司合作,可以取两家之长,在速度与品质之间取得良好平衡。

结论:

公司是以北京地区为根基,目前走向全国的龙头企业。公司目前在北京的可售储备占公司总可售储备的30%左右,这部分产品将给公司业绩增长带来强劲支撑;公司从2007年开始逐步拓展京外市场,目前先期进入的苏州、扬州、海门等地区已经逐步成熟,成为公司京外盈利的主要来源。公司“京内+京外”的区域布局,“普通住宅+保障房+商业地产”的产品结构均已经成熟,目前正通过项目合作、项目收购等运作方式加快资产周转速度,可以预期公司未来发展将加速。我们预计公司2013-2015年的营业收入分别为148.92亿元、193.6亿元和222.64亿元,归属于母公司净利润分别为16.73亿元、21.71亿元和27.11亿元,每股收益分别为0.75元、0.97元和1.21元,对应PE分别为7.7X、5.94X和4.75X,维持公司“推荐”评级。