北京房地产项目调研纪要:金地朗悦和首开熙悦山

我们对北京几个房地产项目进行了实地调研,拜访了金地集团(600383.CH/人民币7.04,买入)的朗悦项目和首开股份(600376.CH/人民币9.73,买入)的熙悦山项目。这两个项目均位于南五环、南六环之间的房山区域,位置距离市中心较远,周围配套设施还未建设完毕。但是此类产品临近地铁站,依靠合理定价、针对首置和首改客户,在供求极不平衡的北京市场上依然取得非常优异的销售成绩。

金地朗悦项目:

金地郎悦项目为低密度中档住宅项目,位于北京南五环、南六环之间,房山区良乡大学城东侧。该地段临近良乡中心区域(设有教育、医疗等配套设施)、临近大学城(北理工、北京工商大学等五所高校位于此)、小清河滨河公园(仅一条马路之隔)、新武警总医院(13年年末开建)。

距离9号线延长线上的良乡大学城北站(已开通)500米。

项目将自建从幼儿园到中学13年一体教育资源,金悦生活广场步行商街,配套设施计划2015年全部建完。

项目分为四期,一期、二期开盘当天售罄,均价为14,000-15,000元/平。

三期共15栋楼,13栋楼开盘当天售罄,均价在18,500-20,000元/方,剩余2栋楼预计月末可售。四期有353套房,预计6月可售。

三期主要房型为89平、120平和140平三居室观河洋房,洋房层高6-7层。观河洋房1层带花园、半地下,均价20,000-21,000元/平。三期中89平的户型占比为35%,此类户型销售最佳。三期项目设有组团大堂,进行物业封闭式管理。

项目仅30-40%的客户为首置客户。“国五条”出台后,来访客户出现观望情绪,销售人员预计后续销售受到的实质影响较小。

首开熙悦山项目二期:

首开熙悦山项目为中低端高层小户型项目,位于北京南五环、南六环之间,房山区长阳CSD核心区,即“中央商务休闲区”。项目附近规划有小学、中学、医疗等机构。距离9号线延长线上的长阳站步行9分钟。

首开股份在该地段斩获2号地、3号地和8号地。2号地设计为17.5万方的商业综合体,包括商场、会所、大型超市、餐饮、文化娱乐等;8号地商品房为北京12年单盘销售量冠军;3号地为目前在售的熙悦山二期,3号地中两栋商业楼名为“长阳之星”将成为未来长阳地区标志性建筑。

项目二期于12年9月首次推出5栋楼,主要户型为两居和三居,两居均价16,000元/方,三居均价18,000元/方,开盘当日售罄。10-12号楼共有504套房,分为84平、89平两居以及97平三居。10-12号楼预计13年5月底开盘,从3月开始排号,已经排了1,300个号。目前报批价19,000元/方,较前期有所提高,获取19,000/方的报批价有一定难度。

项目全部为毛坯房,80%以上为首置客户。“国五条”出台后,销售人员观察去化率并未放缓,但是预售证的批复速度放缓明显。