房地产行业周报:量价齐升、暖冬依旧

行业投资策略

一、行业基本面在宏观经济弱复苏下延续温和改善格局是2013年投资地产股面对的主流方向:预计2013年销售温和改善,销售面积同增5-8%、销售额同增10-13%,但房地产投资增幅难扩大,房地产投资仅同比增长17-18%,政策强力干预既无必要、也无本钱。从相对收益角度看,由于行业销售改善的红利难以明显拉动产业链,在周期性行业比较上,地产股板块仍具比较优势,因此2013年地产股行情难以重蹈2010年的悲催覆辙;从绝对收益角度看,按保守方法计算,在不考虑“调控无效共识”正在凝聚、改革预期影响及市场化手段替代行政化调控的情况下,预计主流地产股以2013年1月18日收盘价为起点,平均仍有15%上涨空间,万科、荣盛等空间更大;

二、一线城市房价在明年或因供给不足出现阶段性反弹,属于2013年地产股投资过程中面对的次要矛盾,次要矛盾导致的政策加码预期将提供做波段的机会,但我们认为由于宏观经济见底预期比今年6-8月确定,行业2013年基本面改善预期也比2012年6-8月强烈,将难以出现6-8月调控加码叠加宏观经济继续下滑的双忧局面,因此出现今年6-8月大级别调整的可能性不大,我们预计后市即使调整也是小级别调整,建议:以2012年1月18日收盘价为基础,主流地产股若能调整10%以上,则可勇敢加仓;

三、2013年不排除政府在制度和体制改革上围绕着简政、让利、市场化进行重大突破的可能,将土地资本化红利让渡给广大农民和市民,若此,地产股板块还有望迎来一波较大的以提升估值为主的行情,1月18日,深圳政府宣布“深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通”即是政府让利的好开端;

四、对仓位的建议:考虑到行业依然有长期增长的潜力,我们认为比标配高3个百分点左右可能较合适;

五、维持适度超配的建议,推荐招华万金、云南城投等。