房地产行业:投资增速小幅回落,销售、资金状况仍较好

投资增速近期相对稳定,1-5月小幅回落至20.6%,为非住宅投资增速回落所致,住宅仍有小幅上升。1-5月房地产开发投资2.68万亿元,同比增20.6%,增速较1-4月回落0.5个百分点;分物业类型来看,住宅、商业营业用房增速小幅上升,办公楼、其他增速回落,住宅占比近7成;分区域来看,东部、西部增速回落,中部上升,东部占比约6成。

新开工增速仍较低,1-5月小幅回落至1.0%,可能与新开工结构中一二线城市占比上升有关。1-5月房屋新开工面积增速小幅回落0.9个百分点;分物业类型来看,除商业营业用房以外,其余各类投资增速均回落。在开发商重返一二线城市的背景下,新开工结构中一二线占比上升,而一二线单位面积投资额远高于三四线,导致新开工面积反映在数据上增长不明显,但实际的投资情况反而是不错的。

土地购置面积降幅扩大,三四线地市低迷可能是主因。1-5月土地购置面积同比降13.1%,降幅较1-4月扩大4.5个百分点,其中5月降24.4%;而我们跟踪的130个城市1-5月土地出让建面同比增12%,其中5月增2%,好于全国整体水平。

1-5月商品房销售增速继续回落,为去年同期基数持续抬高所致;5月商品住宅销售情况仍较好,环比小幅增长,三四线相对好于一二线。1-5月商品房销售面积同比增35.6%,较1-4月回落2.5个百分点;分物业类型来看,住宅增速最高,商业营业用房最低;分区域来看,东部增速高于中部高于西部。单月来看,5月商品住宅销售面积同比增27%,环比增5%,而我们跟踪的33个主要城市5月商品住宅销售面积同比仅增8%,环比降8%,表现差于全国水平,这表明一二线成交差于三四线。5月住宅销售均价6037元/平,同比上升5.2%,环比下降3.2%。

资金来源增速小幅回落,仍处较高水平,行业资金状况仍较宽裕。1-5月房地产开发资金来源增速32.0%,较1-4月回落1.5个百分点;分细项来看,除国内贷款增速小幅回升以外,其余各项增速均回落。

预计6月旺季随着推盘增加,成交仍将较好。房价涨幅见缓,在经济弱复苏背景下行业调控政策环境较预期宽松,下半年行业调控或将围绕增量房的房产税试点扩围,调控预期已有所反映。资金状况较宽裕,投资增速前高后低,维持全年14%-16%的判断。仍看好全国性龙头招、保、万及提速发展的泛海,通州环球影城进展带来机会的华业、中国武夷,以及优秀区域公司城建、华夏幸福、首开、荣盛、中南、世茂等公司的投资机会。但由于6月份市场资金面整体趋紧,且板块近期累计涨幅已较多,市场对楼市成交向好已有预期,我们提醒投资者注意板块短期有调整压力。

风险提示:银监会8号文以及下半年通胀抬头导致国内流动性收紧;房价明显上涨引发调控再次加码的风险。