房地产周刊:五月初再度迎来小阳春

上周(5月7日-5月13日)我们观察的17个主要城市成交量333.9万平米,环比上涨27.1%,同比上涨39.7 %;政策方面出台密集,包括央行下调存准率、国务院明确下半年扩大房产税试点、扬州新政持续至今。我们依然维持前期观点,行业限购等核心政策不松,但刚需支持政策微调得以默许,随着5-6月份推盘量加大,成交回暖仍将维持,但去化表现有赖于价格进一步下探的幅度。随着成交量的持续回暖,短期内地产股操作性有所增强。但长期来看,房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,我们维持对板块的中立评级。

支撑评级的要点 政策动态:上周房地产相关政策出台比较密集。金融信贷方面,央行再次下调存款准备金率;财税方面,国务院明确下半年要扩大房产税试点;市场秩序方面,扬州针对个人购买成品房给予奖励,至今未被叫停;土地政策方面,针对1季度土地市场量价齐跌的现象,国土局表示将继续执行从紧的土地调控政策;保障房方面,深圳成为全国最早宣布禁止保障房交易的城市。

公司信息:上周,中银国际关注的房地产上市公司中滨江集团、泛海建设、广宇集团、冠城大通融资担保事项;上实发展公布了对外投资事项;金地集团、京投银泰公布了其他事项。

股价表现:以上周的表现来看,沪深300指数下跌3.76%,申万地产指数下降2.27%,跑赢大盘。以近一个月的表现来看,沪深300指数上涨1.36%,申万地产指数上涨3.06%,表现强于大市。在我们覆盖的上市地产公司中,表现最好的为京投银泰,涨幅为12.7%;表现最差的为嘉凯城,跌幅为10.8%。

市场概况:上周,我们观察的17个主要城市合计成交面积为333.9万平米,环比上涨27.1%,同比上涨39.7 %;一线城市成交量全线上涨、二三线城市涨多跌少,其中,一线城市环比上涨30.3%,二三线城市环比上涨26.1%;价格指数环比上涨2.0%至164.5,17个城市价格涨多跌少,其中,深圳和广州涨幅居前,涨幅分别为11.7%和6.1%;宁波和重庆跌幅居前,跌幅分别为17.8%和1.9%。可售存量指数环比上涨0.2%至99.9,房企推盘意愿渐增,十大城市新增可售面积为173.0万平方米,环比上涨156.2%,房企在5、6月份的推盘量较大。

投资评级和建议: 我们依然维持前期观点,行业限购等核心政策不松,但刚需支持政策微调仍将得到默许,随着5-6月份推盘量加大,成交回暖仍将维持,但去化表现仍相对较差,价格仍将继续进一步下探,随着成交量的持续回暖,短期内地产股操作性有所增强,重点关注行业龙头公司(招商地产、万科A 等)和快周转、低价走量的二三线地产股(中南建设、首开股份、荣盛发展)。但长期来看,房企价格实质性的下跌对于房企的毛利率将有所侵蚀,我们维持对板块的中立评级。