房地产行业:周住宅成交大幅上升,行业三季报销售恶化

策略:维持行业“领先大市-A”的投资评级。我们认为随着放松政策的逐步落地,地产行业基本将逐渐好转。推荐龙头招商地产、保利地产,以及销售较好的龙头:万科A、华夏幸福。此外,行业底部越来越清晰,转型仍然是行业主旋律,我们继续看好转型的地产企业,推荐宋都股份、华业地产、银亿股份。

本周上证综指和深证成指分别变动+5.12%、+3.84%,申万地产指数上涨5.06%,在28 个一级行业中排第11 位。

截止本周五,10 月单月房地产信托发行继续下行,累计发行31 支,发行规模96.7 亿,同比下降74.4%,平均发行期限1.52 年,较去年同期下降0.37 年,发行利率上升27bp 至9.71%,与三季度相比上升8bp。

要闻点评:1.1. 行业三季报点评:房地产企业销售情况继续恶化,投资放缓,资产负债率下降。1)地产行业整体前三季度结算净利润-3.2%,在28 个行业中排21 位。

毛利率为32.99%,同比下降2.50 个百分点,较年中下降1.20 个百分点,万保招金毛利率低于行业。2)三季度地产销售继续恶化,销售回款和预收款增速均较年中下降,万保招金销售回款增速低于行业;3)全行业库存继续上升,大企业存货增速以及去化周期均低于行业;4)房地产行业投资放缓,大企业投资意愿显著低于行业;5)行业资产负债率较年中下降,大企业资金状况好于中小企业;6)全行业三费占比小幅提升,大企业管理能力优于中小企业。

1.2. 国务院会议要求推进住房等六大领域消费。时隔5 年之后国务院常务会议纪要再次出现这一表述,我们认为未来房地产调控将逐步弱化,房地产市场基本进入底部区域,未来还有2-3 个季度的库存消化期,之后整体供需平衡,房价开始逐步上涨。维持行业“领先大市-A”的投资评级。

1.3 华夏幸福:三季度业绩靓丽,公司各项业务加速拓展。买入-A,强烈推荐。

我们看好公司的产业新城模式,其是京津冀一体化的最大受益者,预计公司2014 至15 年EPS 为3.08 和4.51 元,公司盈利模式优于传统地产行业,估值显著低估,6 个月目标价37.2 元。

成交:周商品住宅成交面积同、环比明显上升。

(1)一手房:本周我们统计42 个城市商品住宅成交面积继续上升,绝对额创年内新高。本周住宅合计成交面积643.9 万平方米,较上周环比增长13.4%,同比增长21.3%,同比涨幅较上周提高9.8 个百分点。分城市来看,一、二、三线城市成交面积同、环比均明显上升,一线城市涨幅最大。本周一、二、三线城市环比分别较上周增长29.7%、13.0%和2.5%,同比分别增长30.3%、20.0%和17.4%,同比增速较上周分别扩大30.9、6.1 和2.0 个百分点。

(2)库存增速放缓,去化周期下降:本周末24 个城市一手房可售套数157.0万套,同比/环比变动+37.1%/+0.1%,根据月销售数量统计去化周期为15.5 个月,较上周减少1.0 个月,较去年同期增加5.9 个月。其中一、二、三线城市库存同比增43%、27%和53%,分别需去化8.2、15.9、26.4 个月,同比分别增加2.7、5.7、13.1 个月。

(3)二手房:本周16 个城市二手房周成交面积112.9 万平方米,环比增长11.8%,同比增长3.0%,同比增速较上周提高6.5 个百分点。

流动性:央行维持利率3.4%,公开市场连续三周零投放。

风险提示:房地产销售面积继续大幅下滑。