房地产行业研究日报

股市动态:今日上证指数下跌17.46 点,下跌0.73%,深证成指下跌8.33 点,下跌0.08%,地产指数下跌2.95%。我们推荐的组合下跌4.36%,劣于行业。

昨日成交:以各城市成交套数来衡量,昨日我们统计中的 25 个城市成交量指数回升。昨日成交量指数为806.4(以2010 年12 月的日均成交量为1000),其中一线城市为660.8(一线城市为:北京、上海、广州、深圳),二线城市为861.0。23 个城市中,14 个城市高于近7 日日均成交量,涨幅前三为哈尔滨、成都和南京;16 个城市高于去年同比的成交量,涨幅前三的是成都、厦门和南京。

拟周成交:23 个城市中,17 个城市高于上周拟周成交量,涨幅前三的是青岛、广州和成都,拟总周成交上升12.80%;19 个城市高于去年同比的成交量,涨幅前三的是济南、成都和杭州,拟总周成交同比上涨76.70%。(详见附表2)

行业要闻:新闻一:龙头房企销售难言回暖开发贷款逾期现象露头今年前两个月,龙头房企销售情况和去年同期相比,其实是大幅下滑的局面。

以保利为例。近日,保利宣布 2 月份实现销售面积37.8 万平方米,销售金额36.2 亿元,环比分别大幅增长202%和139%,同比分别大幅增长70%和46%。这种计算方法被很多房地产企业采用。龙湖地产报告称,今年2 月龙湖实现合同销售金额21.3 亿元,环比增长80.5%。

不过,细究原因,房地产企业2 月销售远好于1 月是因为1 月为春节月,而同比远好于去年2 月,又因为去年2 月是春节月。也就是说,将1 至2 月的销售情况与去年进行同比,才会更客观说明房企销售形势。而根据数据,龙湖1 至2 月累计实现合同销售金额33.1 亿元,较去年大幅下滑近54%。

保利1 到2 月累计销售金额51.3 亿元,同比下降约30%。另外,万科前两个月销售额同比降27%,恒大降70%。

而昨天,国务院总理温家宝也在中外记者会上明确表示,房价远未达到合理水平。业内认为,这一表述进一步坚定了房地产调控决心,再次给市场明确的房价下降信号。购房者会进一步期待房价下行,这种观望氛围会反推房企制定更谨慎的价格策略,降价大战将愈演愈烈。

新闻二:楼市调控“底牌”:价格回归到“总理房价”温家宝的讲话,对房地产市场和居民购房预期产生了巨大影响。

3 月14 日,股市地产板块上午还是“一片晴朗”,下午立即变成“狂风暴雨”,全天地产板块跌幅3.73%,成为近期以来,地产板块跌幅最惨的一天。

总理的讲话更给市场一个明确预期——房价仍要下降。

当日下午,陕西、河北等地网友纷纷算出了当地的“总理房价”(按两条标准算出来的房价)应该是多少,结果大部分“总理房价”是目前当地市场房价的一半左右。也就是说,目前大部分一线城市的房价需要至少下跌一半以上,才符合“总理房价”的要求。

以西安为例:根据陕西省统计局数据,2011 年陕西城镇居民人均可支配收入18245 元。以一个两口之家为例,家庭年可支配收入为:36490 元。一般来说,合理房价是家庭年收入的4-6 倍,上述西安两口之家家庭6 年可支配收入为:218940 元。以90 平方米为基准(因为这是小户型与大户型的分界线),西安“总理房价”应该为:3649元/平方米。

而 2012 年2 月份,西安商品房实际成交均价是7219 元/平米,是“总理房价”的两倍。而目前西安市场上,找不到均价4000 元/平米以下的楼盘。

但是,如果目前商品房市场房价真的下跌50%,恐怕大多数地方政府难以承受。