房地产行业:线城市土地量价齐升,二三线城市遇冷

策略:维持地产行业"同步大市-A"的投资评级,三中全会决定对地产行业影响较小。11月土地市场继续分化,一线和二、三线城市间土地市场冷热不均现象凸显,二、三线城市单月土地供给环比增长近100%,但成交却有所下降,显示出二三线城市土地市场偏弱。我们对地产行业维持谨慎的观点,行业规模和利润都已没有空间且趋于下降,估值难以提升。一方面开发商趋势性回归一、二线,行业蛋糕趋于缩小。另一方面土地市场的竞争会愈演愈烈,毛利率逐渐下降。未来只有两种地产股有机会,一类是快周转扩大市场份额的公司,通过业绩的增长凸显价值,如万科,阳光城等;另一类是拥有独特开发模式的企业。如华夏幸福,香江控股,京投银泰、金隅股份等。

11月土地市场概况:土地市场继续分化,一线城市量价齐升,二、三线城市遇冷分析40个城市土地市场数据 ,11月总体土地供给面积较上月大幅反弹,环比10月增长96%,其中一、二、三线城市分别增长12%、108%和93%。成交方面,城市之间冷热不均现象继续凸显,总体成交环比10月下降2%,但一线城市环比增长140%,二、三线城市环比下降1%和46%,一线城市中北京、上海大幅上升,广州有所下降。均价方面,一线城市成交均价保持上升势头且增幅有所扩大,11月一、二、三线城市单月成交价格同比变动70%、12%、-7%。

供应量:11月40个城市土地供应面积6712万平方米,环比10月增长96%,为年内次高值。其中一线城增12%,二、三线城市增108%和93%。

全年累计方面,前11月一线城市供应量累计同比增长36%,二三线城市分别累计同比增长-5%和+42%。其中北京、上海、广州前11月累计同比增长92%、60%和-22%。

成交量:11月单月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交2836万平,环比较10月略微下降2%,但一线城市环比上升140%,其中北京受自住型商品房政策影响,土地成交面积较10月上升近5倍。二、三线城市住宅土地成交面积较10月环比下降1%和46%。全年累计方面,前11月40个城市住宅用地的规划建筑面积成交量达3.65亿平,累计同比增长21%,增速较前10月下降7个百分点。其中一、二、三线城市累计同比增长71%、14%和51%。

成交金额和均价:11月40个城市土地成交963亿,环比上升9%,其中一、二、三线分别环比上升162%、-17%和-46%。累计方面,今年一线城市成交金额同比增长151%,远高于二三线城市的45%和72%。成交均价方面,11月一、二、三线城市土地成交均价分别为8565元/平、2334元/平、和2346元/平,同比分别增长70%、12%、-7%。溢价率方面,一线城市11月溢价率为19%,高于二、三线的7.2%和4.4%。

风险提示:金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期,再融资受阻