2011年房地产行业投资策略:冬天已经来了,春天还会远吗

投资要点:

1.房地产市场运行及房地产板块情况

1-11月,全国房屋销售面积,房屋销售额同比增加,土地购置费用显著增加。主要城市房地产价格高位波动。最近一年以来,由于调控预期强烈,房地产板块跌幅超过大盘跌幅。

2.政策面总结及展望:房价不跌,调控不止

本年度,号称史上最严厉的房地产调控政策于4月出台,虽然短期内起到了效果,但之后交易量和房价都发生了反弹,因此9月30日政府又推出了本年第二波房地产调控政策,目前来看,调控效果并不明显,我们推测政府的意图为,房价不跌,调控不止。

3.行业估值情况

我们分别从市盈率、市净率两个角度,对房地产板块在上证综指的两个阶段性底部(上证综指998点和1664点)、顶部6124点以及当前点位的估值进行对比,发现目前房地产板块的估值较低。

4.11年预测:房价略有下降

我们重申我们在四季度投资策略中的观点,房价将小幅下跌。下跌到低谷的时间根据上次调控开发商资金面的推测,将在11年11月份左右。

5.春天何时到来:二季度可能性很大

根据我们前面的预测,房价下跌到低谷的时间在2011年11月份,那么根据08年、09年房价下跌的情况,我们前推4-5个月,就是股价触底反弹的时候,即6-7月份,再考虑到由于上次调控的经验,市场对反弹可能早就有预期,所以房地产板块将会在二季度提前反弹。2011年全年,房地产板块相对大盘,将会前低后高,先“否极”,后“泰来”,房地产板块相对大盘将会走出“√”型的走势。以上的分析没有考虑房产税的情况,如果考虑到房产税,则什么时候房产税细则或试点确定,什么时候就是否极泰来的时刻。

6.商业地产

行业目前整体较好,但上市公司的盈利模式及能力需要详细评估,目前A股里面,谁能成为大连万达类的公司,还有待考察。

7.重点关注公司

上季度我们推荐的股票为首开股份和福星股份。福星股份取得了较好的收益,而首开股份表现一般。本年度因为我们认为股价将会否极泰来,在“否极”的阶段我们建议配置积极参与金融投资的新湖中宝以及北京城建。至于“泰来”的阶段,我们建议持续关注那些销售策略好、盈利能力高、土地储备多的公司,如首开股份,等到房地产行业行情真正到来,我们再推荐类似的公司。

8.投资风险

房地产政策风险以及银行风险。