房地产行业2013年2季度投资策略:跳出政策看地产,销售为王

我们与市场观点的不同处。我们认为目前针对房价上涨的调控政策只是为了抑制而不是下调,房地产对经济的影响仍举足轻重;短期政策的加码效果仍需要通过市场来验证,市场仍处一个博弈阶段;房地产开发企业分化已成定局“几家欢乐,几家愁”,“一高一低”(高周转,中低端产品)公司销售保持了持续增长具备很好的安全边际和长期的投资价值,2季度这类公司的股价被错杀后会有很好反弹。

2季度房地产板块整体无大机会。目前的房地产市场与2009年底和2010年初有很相似的地方,一是房地产行业景气指数从大底部走出不久;二是销售量和销售价格又处在一个快速增长阶段。此次调控政策在各地的落实可以定性为措施不彻底、前景不明朗,后阶段市场仍进入一个博弈过程,博弈之下资本市场仍将处在一个很纠结的局面。另外20%的转让所得税具有很大的税收杠杆作用,今后政府仍可通过加大转让所得税征收比例来深调房地产市场,房地产股整体短期上升缺乏强劲动力。

房地产股仍受长期政策影响估值被压制。“国务院新六条”出台后,我们认为政策面仍需要经历三个阶段才能出现一个相对稳定的局面,第一阶段是“表态”各地政府各部门人表态或出台相应政策或细则;第二阶段“验收”是中央对各地政府或各部门的政策或细则的纠正或认可阶段;第三阶段“达成一致”是市场各方尤其是房地产开发企业与购房者对政策达成共识,市场又进入一个量价稳定平衡。目前市场仍处在政策的落地和中央的验收阶段,地产股整体暂无大机会,整体估值仍将被压制。

投资建议:持续增长公司具投资价值。我们认为市场对房地产上市公司的业绩分化已形成一致性的意见,但市场对近几年连续保持增长的房地产上市公司尚未给予高于市场平均的PE。我们认为房地产行业整体利润增长的下降不代表房地产市场已进入一个衰退期,而只是在调控下许多企业不能适应调控后的市场而使业务停滞,连续增长的公司仍具很好的投资价值。经我们研究我国购房人数增长仍处历史高峰,并且目前年青人购房群体的购房行为是二代以上人的行为。1970年前出生的享受到福利房分配,个人和家庭的资产负债情况较好。买房不是一代人的事,上一代在年青人购房中是仍有效的参与者,给予的经济支持将持续到2020年左右。接下来的几年中,优质购房群体释放将被“一高一低”类优质房地产公司所享受,我们所推荐的好公司仍将从中受益。