招商地产:业绩大幅超预期,踏准节奏,规模成长持续

公司公布2013年上半年业绩预告及销售情况,上半年预计净利润25-26亿元,EPS1.46-1.51元,同比增长106%-113%;实现签约销售面积136万平,同比增长16%,签约销售金额200亿元,同比增长24%,均价1.47万元/平米。

投资要点:

上半年业绩增长大幅超预期,我们将全年业绩增速预测由30%上调至35%,存在进一步超预期可能。业绩大幅增长的原因为报告期内结算面积较上年同期大幅增加,营业毛利及净利润相应增长。由于项目实际交付时间的原因,部分2012年底竣工的项目在2013年交付结算——2012年竣工面积256万平,远高于结算面积136万平,2013年计划竣工184万平,可结货量充足。公司过去两年销售金额年复合增速高达60%,销售高增长将持续带动业绩高增长。

推货积极,高端稀缺项目销售理想,Q2销售110亿元,环比Q1增长22%。在深圳市严格的限价政策下,公司选择将高端稀缺项目鲸山九期以与伍兹公寓基本持平的价格入市销售,显示了公司坚持“周转为先”的态度,目前已签约20亿元,认购超30亿元,去化过半。从城市结构来看,一二线核心城市仍是主力,其中深圳销售约60亿元,占比约30%,中心地位继续巩固;厦漳区域销售30多亿元,苏州销售20多亿元,佛山销售近20亿元,南京(含镇江)销售10多亿元。

下半年新推货量更多,且中小户型占比上升,全年销售420亿元(+15%)无忧,乐观预测可能达到440亿元(+21%)。预计公司下半年新推货值250亿元,是上半年的近1.5倍,其中144平米以下户型占比约60%,较上半年提高约10个百分点。虽然整体来看由于户型结构的原因,今年销售增速将较前两年放缓,但由于大户型、高端产品利润率相对较高,对应的利润增长依然强劲。

踏准节奏,下半年有望迎来补货良机。公司上半年拿地相对谨慎,仅新增储备建面133万方/土地款58亿元,土地款/签约销售金额不到30%,为下半年留下更大的空间。我们认为下半年各地将加大供地力度,而流动性环境收紧将制约开发商整体拿地能力,因此公司在下半年加大补货面临的市场环境将更加有利。

13-15年EPS2.61/3.41/4.44元,PE9/7/6倍,预收款已锁定今年全部业绩和14年约50%,RNAV34.24元,目前股价RNAV7.2折交易。根据公司储备项目开发进度及公司发展规划测算,公司有望在2018年之前,提前实现“千亿销售、百亿利润”目标,按市场普遍给予稳健公司1:1的市销值来衡量,目前公司市值在未来几年内有望翻番,仍是一线中最具成长潜力的公司,维持“推荐”。

风险提示:大户型、高端产品销售低于预期;注资东力实业进程及结果的不确定性。