房地产行业:土地市场高位及新开工回升致投资窄幅震荡

事项:统计局公布1-9月全国房地产开发和销售情况,房地产开发投资6.11万亿元,同比增长19.7%,增速比1-8月份上升0.4个百分点。房屋新开工面积14.49亿m2,增长7.3%,增速提高3.3个百分点。商品房销售8.44亿m2,同比增长23.3%,增速回落0.1个百分点。土地成交价款6082亿元,增长14.6%,增速提高9.4个百分点。

平安观点:

现阶段,土地购置是拉动投资最重要的变量:截止三季度末,房地产投资增速并未有明显下滑,商品房投资同比增长18.87%,增速较2季度回落1.52个百分点。

2013年1-9月,全国商品房投资同比增长19.7%,增速较1-8月提高0.4个百分点。土地成交价款的大幅增长是现阶段拉动投资的最重要因素,至三季度末,土地成交价款同比增长14.6%,较二季度末上升7.1个百分点。

土地市场延续热度,四季度土地供应趋势依然将加大:1-9月,全国土地购置面积和成交价款同比分别下降3.3%和上升14.6%。9月单月,土地购置面积和成交价款分别同比上升52.9%和102.5%,而此前8月则出现大幅下滑,我们推测这是由于季末统计因素导致单月波动较大。由于主流企业向核心城市加速回流,全国住宅类用地涨幅明显。北京、上海、广州等一线城市已公布四季度土地供应计划,加大供应依然是趋势,由此将继续对全国房地产投资起到拉动作用。

新开工虽难以大幅上升,但开发商加速开发策略明显:1-9月全国房屋新开工面积14.49亿m2,增长7.3%,增速较前8月提高3.3个百分点。由于2012年土地购置面积同比下降19.5%,2013年全年房屋新开工难以大幅上升。但三季度全国房屋新开工面积季度同比增长14.9%,较二季度提升6.2个百分点,反映出开发商2013年上半年获取土地也进入开工阶段,加速开发策略明显。

销售同比回落趋势未改,绝对值仍在高位:1-9月全国商品房销售面积及销售金额增速较1-8月回落0.1和0.5个百分点。自今年3月份以来,商品房销售面积同比增幅持续回落,主要是由于基数逐步提高。三季度商品房销售面积同比增长15.7%,增速较二季度下降7.8个百分点,预计未来销售面积同比增幅整体仍将延续逐步放缓态势。由于销售表现较为平稳,使开发商资金同比略有回落,同比增长28.7%,增速比1-8月份略回落0.2个百分点,但依然保持较高水平。

投资建议:整体而言,由于四季度土地供应充足及开发商加速开发策略,房地产投资目前而言并没有太大向下风险,预计将延续窄幅震荡的格局。成交的基本面上,金九银十已然出现,但并未带给板块显著的反弹,原因在于信贷环境的变化给了投资者继续担心11、12月成交的理由。我们判断11、12月成交量向下超预期的风险高于向上,板块投资来自基本面支持将较9、10月减弱,投资上若有收益也将是相对收益的概率较大,催化剂来自行业基本面之外的概率高于行业内。

风险提示:房价大幅上升导致调控收紧的风险。