房地产行业3月盘点暨4月投资策略:3月二手房井喷,地方细则将陆续发布

经济复苏前景不明,资金面维持宽松。2013年2月,中国制造业采购经理指数(PMI)为50.1%,环比上月回落0.3个百分点,已连续两月出现下降,勉强维持在临界点以上,经济复苏前景仍不明朗。中国人民银行发布数据,2013年2月末,广义货币(M2)余额99.86万亿元,同比增长15.20%,人民币贷款余额64.70万亿元,同比增长15.00%,外汇贷款余额0.73万亿元,同比增长34.10%。资金面维持宽松。

龙头企业2月销售保持良好。万科、保利、金地等龙头企业3月初公布2月份销售情况简报,三大龙头都实现了销售金额同比两位数以上的增长。保利地产在2月份风头最劲,同比增幅超100%。但环比来看,受春节因素影响,三大龙头销售均有所下滑。销售均价方面,万科、金地同比上涨,保利则同比下降,除项目本身地域因素外,不排除保利通过采取降价走量策略从而取得2月份出色销售业绩的可能。

30个大中城市商品房成交面积同比大增。截至2013年3月25日,30个大中城市商品房累计成交面积5102.21万平方米,同比大增73.33%。3月1日新“国五条”细则发布,3月1日至3月25日期间,30个大中城市商品房累计成交面积1877.53万平方米,同比增长48.31%,较1-2月增速稍有放缓,部分原因是去年3月楼市已开始回暖,对比基数有所调高。

二手房市场3月出现井喷。3月1日至3月25日期间,统计范围内的部分城市,二手住宅的成交面积相比去年同期增长幅度均达到三位数以上。由于这是预期政策短期将发生变化所产生的现象,其中有部分成交量代表的是将未来的需求在现在进行透支,短期成交量的井喷并不具有可持续性。等到政策落地,未来二手住宅的成交量将出现萎缩。

调控政策频出。随着楼市不断升温,新“国五条”和新“国五条”细则陆续发布,意图加强市场预期管理,但相关措施尚需等待落地。广东省率先发布“粤五条”。“粤五条”基本上延续了新“国五条”细则的框架,并结合广东省的实际情况对新“国五条”细则的各项内容进行了原则上的细化和强调,没有超出市场预期。

观点:各地方细则预计随后将进入密集发布期,为避免受到市场短期波动影响,短期内可观望。从“粤五条”发布的内容来看,地方细则偏温和,预计后续地方细则很可能保持同样基调。但须关注国税总局是否出台对于二手房交易按20%差额征收个人所得税如何具体操作的细则。从短期来看,新政颁布后,二手房市场波动幅度很大,短期成交量井喷后将出现萎缩;而新房市场受影响程度相对小,短期趋势不改。从中长期来看,房地产行业受益新型城镇化,基本面继续向好,投资价值仍在。可继续关注行业龙头及区域龙头企业表现。

关注风险:调控政策趋严。