2011年上半年房地产数据点评:下半年拐点将至

房地产开发投资略有回落;维持全年房地产开发投资增速23%~29%、投资额5.9~6.2万亿元的判断。上半年全国房地产开发投资26250亿元,同比增长32.9%,较1~5月34.6%的增速下滑1.7个百分点。在持续严厉的调控政策下,虽有保障房拉动,但商品房开发投资仍在继续回落之中,维持全年房地产开发投资增速23%~29%、投资额5.9~6.2万亿元的判断。

新开工面积同比继续回落,保障房新开工占比或超1/4,预计年内商品房新开工面积将继续回落。上半年新开工面积增速23.6%,较1~5月增速下滑0.2个百分点。考虑到5月末全国保障房新开工340万套,假设上半年新开工450万套,以每套60平米计,保障房新开工面积将达2.7亿平米,占上半年新开工面积9.9亿平米的27.2%。扣除保障房影响,商品房新开工面积增速或在20%以下,预计下半年商品房新开工面积还将逐步回落。

商品房销售面积、销售额稍有起色,但依然不乐观,11年全年商品房销售面积或将负增长。上半年上半年销售面积和销售额比1~5月上升3.8和6.0个百分点,稍有起色,但依然不乐观,从过去十年上半年的同比增速来看,今年的商品房销售增速水平已处历史低位,仅好于08年同期的表现。考虑到10年下半年商品房销售面积占全年的62%,若政策不放松,全年商品房销售面积增长可能低于5%,甚至面临负增长。上半年商品房平均价格5536元/平米,同比上涨9.9%,但较1~5月下跌2.1%,房价在平稳中小幅回落。

维持地产股行情是反弹行情的判断,建议波段操作。(1)政策进一步收紧可能性不大,但年内放松的可能几乎没有。温总理在经济形势座谈会上表示要“坚定不移地落实房地产市场调控政策”。在通胀高企的背景下,依靠如此强制力的政策才勉强压住房价涨势,政策放松即意味着房价报复性反弹,未来的调控之路将更艰巨漫长;(2)在政策不放的前提下,下半年楼市可能出现房价小幅调整、销售持续不振的情形;但我们也认可高周转龙头跑量策略会带来销量超预期增长的可能;(3)我们维持目前地产股行情是反弹性质的估值修复行情,建议投资者逢低参与,波段操作。投资标的为高周转龙头保利、万科、招地、荣盛、滨江。

风险提示:政策风险;销量持续低迷