中航地产:短期业绩释放,看长期发展

公司短期业绩释放。公司于2月26日公布2010年公司年报,全年公司实现营业收入39.2亿元,同比增长123.7%;实现利润总额4.36亿元,同比增长193%,实现每股收益1.2元/股,同比增长208%,公司业绩短期内释放。2010年拟向股东10股转增5股并派1.5元现金股利。

公司优势及战略方向。公司拟通过“中航城”模式的快速复制,成为特色鲜明的、值得社会信赖的商业地产投资、发展和运营商公司。公司同大股东中航集团各产业结合,有拿地、商业运营经验和融资方面的优势;短期内公司仍以住宅开发为主,目前阶段运营效率相对标杆企业较低。

财务状况分析。公司资金流较为紧张,净负债率高于万科等标杆企业;在现金流支出方面,公司2010年为政府代建衡阳工业园支出约5亿元,占用了公司发展的资金,而拿地扩张则略为保守,仅支出销售回笼现金流的20%用于拿地。

盈利预测与投资评级。由于调控影响,短期内地产企业资本市场融资停止,我们按照公司现有资产盈利水平对公司进行估值。我们预计公司2011年每股收益在0.92-1.32元之间,我们测算公司NAV价值为10.02元,目前公司股价相对公司NAV溢价40%,同万科等企业相比,公司运营效率较低,按照NAV平价和2011年11倍的动态市盈率,参照较保守的盈利预测对公司进行估值,公司合理价值是10.1元,公司目前股价受送股影响大幅上涨,调整公司评级为持有评级。