百城价格指数点评与每月盘点第2期:风向有变,静待做实

一二线城市房价普跌验证,以价换量将逐渐失效

1)5月百城价格指数环比下降0.50%,环比降幅扩大0.18%,其中上涨城市减少至29个;2)一线城市中,仅上海房价有所反复,6月环比上涨0.3%,北京、广州、和深圳则跌幅扩大,同时,二线城市中上涨城市占比从32%再次大幅减少,仅为9%,三线城市继续保持稳定。 我们认为,1)由于二三线城市以当地需求为主,购房迫切度远小于一线城市,所以其对价格下调转换为购房行为的效果要差;2)以价换量以波段运行,接下来将是失效期,由于当前并不是房企贷款到期高峰期,初步试水后,预计开发商以价换量的热情和效果都将下降。

利率折扣报道渐增加,多为变相揽储行为

银行间利率持续走低,房贷折扣重现的报道频率逐渐增加,关注其从高标准严要求到普世。1)以余额宝为代表的货币基金利率持续走低,目前仅为4.2%,按照银行贷款基准利率6.55%计算,银行资金成本大约在3% 左右,则当市场利率回到3.5%左右时(近似用SHIBOR1M 做影子指标), 银行对房贷的支持将全面回暖;2)利率折扣频出,一天限额度试水和要求高额存款是主要形式,当前多个银行推出了少量额度、时间仅一天的9折房贷,同时,民生银行在上海重新推出85折房贷,但其要求在该行的日均资产达到500万元,实际支持力度有限,且蕴含更多的变相揽储行为。 我们认为,以上迹象表明,房贷利率继续走高的概率已经大幅减少, 但当前的少量试水和高要求进一步转变为普世还需时间,我们预计能够在未来1个季度内看到利率的小幅松动。

6月销售大降,一线城市反弹的代表作用暂无法体现

50城销售面积大降,同比降幅再次拉大。我们统计的50个城市6月销售面积环比下降15.7%,同比下降23.5%,同比降幅再次拉大13.0%。环比看,一线城市表现较好,分别上涨5.9%。一线城市销售反弹是依靠房价大幅下跌带来,我们统计一线城市房价降幅平均拉大0.4%,超过了二三线城市,所以仍是靠价换量带来。

我们认为,一线城市对楼市改善的代表作用暂无法体现,量价企稳还需等待。

利率风向有变,宽松预期有望实质兑现,建议投资者密切关注宽松做实

我们上月提示投资者“以价换量带来的销量反弹持续性较差,建议关注主题机会”,我们本月提示投资者关注利率宽松信号,SHIBOR1M 将是影子指标,等待宽松进一步做实。个股方面,我们继续推荐华业地产和万科A。

风险提示

银行间利率宽松无法向楼市传导,导致楼市加速下行。