房地产行业:评《关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知》

“既认房又认贷”的二套房标准。《关于规范商业个人住房贷款中第二套房认定通知》(以下简称“《通知》”)是“国十条”的补充细则之一,旨在为“实行更为严格的差别化住房信贷政策”提供明确的技术标准;《通知》基本确立了以家庭为单位“既认房又认贷”的“二套房”确认标准,在一定程度上超出了市场的预期。

改善型需求被误杀。《通知》规定,只要借款人已有一套(及以上)成套住房或者已利用贷款购买过一套(及以上)住房,那么再次申请贷款购房,就会算作“二套房”,进而实行“5成、1.1倍”的差别化信贷政策。基于此,我们不难发现,那些存在真实性需求(如人口增加等)的改善型需求就被误杀了,从一定意义上减少了“刚性”需求,对在调控背景下的市场需求带来负面影响。

异地购房的限制相对宽松。《通知》规定,“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行”的要求宽于“国十条”中“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定。同时,对于二套房认定仅限于拟购房城市,而非全国范围,使得“能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的”而被认定“二套房”机会相对减少。

地方政府仍拥有相对自由度。是否对异地购房“暂停发放住房贷款”,银行还得根据“地方政府有关政策规定”,因此,随着房地产市场的发展,地方政府将会出台相机的地方调控细则,使得本次房地产调控更具弹性,其执行力度亦更具弹性。

维持行业“中性”投资评级。尽管随着各部委和地方政府的相关实施细则的相继出台,本次宏观调控呈日趋明朗的态势,但是我们不能排除调控政策出现变化的可能,因此,我们在短期内仍然维持行业“中性”的投资评级。