长城地产周刊第一百〇三期:成交小幅上升,价格环比微涨

要点:成交小幅上升,价格环比微涨销量:本周楼市成交环比上升。我们跟踪的重点城市销量指数环比上升4.8%,比10年均值低13.6%,比09年均值低37.7%,比08年均值高27.4%,成交量回到了10年的八成以上。本周一线城市成交量环比小降1.8%,二线城市环比上升7.9%。

价格:本周房价环比微涨,我们跟踪的重点城市房价指数较上周上涨1.7%,较10年均值上涨9.8%,较09年均值上涨43.6%,较08年均值上涨57.4%。其中,一线城市上涨4.9%,;二线城市下跌1.0%。

库存:我们跟踪的重点城市库存消化指数本周环比上升5.1%,达到160.5。一线城市库存指数较上周上升1.4%,为108.9;二线城市上升0.3%,为114.2。

未来成交展望:市场在关注“金九银十”,但我们认为楼市在三季度大幅放量的可能性不大,一是需求方面,房地产“买涨不买跌”的主观心态较为严重,而目前房价已进入下降通道;二是政策方面,信贷未放松,加息声又起,二三线城市限购令要求8月底出台,也反映出政策对于三季度房价反弹的警惕;三是过去的统计数据显示,楼市成交更多地取决于宏观经济、政策环境及市场情绪,季节性因素并不明显。考虑到10年9、10月份成交放量的因素,三季度同比上升的可能性不大,但环比7、8月份或将有所上升。

二手房市场:成交分化。具体数据为:北京环比上周14.3%,较10年均值-47.6%;深圳成交环比-26.0%,较10年均值-81.4%;杭州环比10.2%,较10年均值-39.5%;天津环比-2.0%,较10年均值-45.7%。二手房成交均价自春节后基本保持稳定,本周环比微涨。

投资建议:逢低布局,波段操作。地产股的投资策略方面,随着外围企稳,国内紧缩政策的放松预期恐怕有所回落;定向、结构性的放松,估计也将会把地产排除在外。政策未有放松、基本面未有变化,地产股只能保持区间震荡的格局。金九银十楼市能否放量可能会是地产股下一波反弹的催化剂,而高周转龙头灵活定价的跑量策略也会带来个股超预期增长和超跌反弹可能。但考虑到地产股估值仍在历史底部区域,下跌空间不大,建议投资者逢低参与,波段操作。标的为高周转、业绩高锁定的龙头保利、万科、招地。